هل هناك انهيار قادم للعقار كما حصل للاسهم؟؟؟؟

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة طهطام

يا ليته ينهار
لا تلوموني
معقولة أحياء عادية صار المتر فيها 1000 ريال
يعني الأرض اللي مساحتها 500 تكلفك نصف مليون
وباقي قيمة البناء
وقيمة الأثاث
والله يعين

نتمنى ان يكون النزول لاضرر ولاضرار.


تحياتي

[خلف القثامي]

أوصت دراسة متخصصة أصدرتها غرفة الشرقية بضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من أثار ايجابية في إنعاش السوق العقارية ولما له من دور كبير في حل مشكلة السكن لدى الفئات ذات الدخل المحدود والمتوسط.
ورصدت الدراسة عددا من الآثار الايجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمتها إن إقرار هذا النظام سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري , وان الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزا في تطوير برامج البنوك و ابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري . إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء.. كما أن نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة .فضلا عن أن النظام يساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلا من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشاً نتيجة إقبال المواطنين على البناء .
وذكرت الدراسة أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من خمسين شركة في العام الأول لتنفيذ النظام , مما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين.. كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
وتخلص الدراسة إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم بخاصة إذا ما ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ .
وفي المقابل رصدت الدراسة عددا من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري حيث أن اندفاع المواطنين للحصول على القروض وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن وبالتالي قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية بخاصة في المدى القصير..وقد يؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري.
وأضافت الدراسة بأنه ووفقا لنظام الرهن العقاري فإن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي اﻟﻤﺨاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر, ومن شركة إلى أخرى. كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب, إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الايجابية للنظام من جانب آخر.
ونسبت الدراسة إلى إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول تقييمها لمشروع نظام الرهن العقاري وتوصلت إلى أنه برغم أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات، منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن نسبة( 40 %) من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن.

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة اسير عيونها

يعطيك العافيه..

والله العقارات لعبت فيناا كل يوم بارتفاع...

الارض اللي 60 الف وماتسوى الحين 200 واكثر...~


لاهنت ع الطرح

اعقتد في هذه الايام ام الـ200 لاتسوى هذه القيمة الان , فقد بدأ النزول في بعض المناطق.


تحياتي

[فهيد الايدا المورقي]

فالح الخزاعي ـ صحيفة الراصد

تتجه مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» لدراسة وضع السوق العقارية في البلاد، عقب إقرار نظام الرهن العقاري وتأثيرات الأسعار وحركة التداولات.

وتتوقع المؤسسة وفقا لصحيفة الشرق الأوسط حدوث تغيرات على السوق العقارية قبل وبعد تطبيق النظام الذي يتوقع أن يصدر قبل نهاية النصف الأول من العام الجاري 2010.

وقالت الصحيفة أن هذه الخطوة تأتي في وقت تراجعت فيه معدلات التضخم في السعودية خلال العام الماضي 2009 إلى مستويات بلغت نحو 5 في المائة خلال العام الماضي، مقارنة بمستويات التضخم التي قاربت 10 في المائة خلال 2008.

وبيّن متخصص عقاري أن المخاوف من إقرار الرهن العقاري تنصبّ في أمرين: الأول يتضمن المضاربة ، والأخرى تتمثل في ارتفاع أسعار المواد الخام للبناء.
وقال إن التمويل العقاري سيرفع من حركة السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، وسيزيد في حركة جميع قطاعاته، في ظل شح الحركة التي شهدها العام الماضي، التي تتمثل في وجود قروض عقارية تبلغ قيمتها 5 مليارات ريال (1.3 مليار دولار) في سوق تصل إلى 1.4 تريليون ريال (373 مليار دولار)، وهي النسبة التي لا تتوافق مع إمكانيات وحجم السوق.

ولفت إلى أن الرهن العقاري سيعطي مساحة أكبر لصندوق التنمية العقاري لتقديم قروض للطبقة تحت المتوسطة، في الوقت الذي سيعطى التمويل الموجه من المؤسسات والبنوك وشركات التمويل للطبقة المتوسطة وما فوق المتوسطة،

وذلك من خلال المزايا التي ستكون مصاحبة للرهن العقاري، ويفتح باب المنافسة على استقطاب أكبر شريحة من المستفيدين العقاريين.

التوقيع

حسابي في تويتر faheed_1234

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الادهم ابن وايل النجدي

اخي الكريم :

سأعطيك قرأتي بحكم تخصصي كمهندس معماري عملت مع العقاريين بكثرة

ولازلت اعمل هذه المشاريع وهي بكل صراحة تشهد الان ركود رهيب جدا جدا ,

الوضع السابق :

1-من فترة 1999 م بداية تحسن العقار حينما تحسنت اسعار النفط من 12 دولار الى

18 دولار وبداية المساهمات العقارية والتي فعلا كانت تدفع للعقار بقوة نتيجة توفر السيولة

بين المواطنين وزدهرت المساهمات العقارية قليلا في عام 2000 بعد ارتفاع سعر البترول ايضا من 18 الى 24 دولار.

2-من عام 2001 الى 2003 ارتفع العقار بنسبة 35 % وبدأت تكثر تداول العقارات ذات القطع الكبيرة
في الرياض وجدة والدمام وبدأت المضاربات عليها بصورة جنونية مع توفر السيولة بسبب عائدات ارباحالمساهمات العقارية خصوصا ذات المصداقية منها وبداء الناس ايضا يتهافتون للدخول في المساهمات العقارية من كل حدب وصوب .....!!! على الرغم من عدم نظامية اغلبها
وهنا نقطة ارتفاع الاولي التي مهدت الانطلاقة بالارتفاع من نسبة 35% الى 80% وحقية ان

من اسباب ارتفاع العقار في ذلك الوقت هو تدافع المساهمين العقاريين على الشراء بسبب نجاح المساهمات العقارية في جمع اموال من الناسو التي حقيقة رفعت الاسعار بطريقة لامنطقية اطلاقا
ودفعت الكثير من اصحاب هذه المساهمات في الدخول بمغامرات جنونية وبمضاربات وهمية من اجل
رفع الاسعار وتحقيق نسبة ربحية عالية جدا ..في هذه المساهمات .....!!!!

3- من عام 2003 الى عام 2005 م تقريبا ازدهر العقار ايضا وبداء العقار يون في تجارة القطع الكبيرة
مرة اخرى خصوصا مع توقف حرب امريكا على العراق وسقوط حكومة صدام حسين وبداية فكرة عصر جديد اثر ايجابيا (في تلك الفترة ) على العقار في منطقة الخليج اجمع .
ايضا شهدت هذه الفترة ارتفاع اخر بنسبة 40% وبدات المساهمات العقارية تزدهر والتي كانت هي
المحرك او المكانية الرئيسة في في ارتفاع العقار .
في عام 2004 2005 شهدت تلك الفترة تعثر المساهمات العقارية وبداية ظهور مشاكل لين المساهمين والملاك وايضا حدث مؤشر سيء للعقار وللمساهمات العقارية بعد ايقاف مساهمات جزر البندقية وكذلك ايقاف فكرة المساهمات العقارية الابترخيص ووضع ضوابط وشروط لها من قبل وزارة التجارة
وهذا سبب ايقاف شبه كلي للمساهمات العقارية (ماكينة ارتفاع العقار ).

والاسواء ايضا هو لمعان نجم سوق الاسهم الذي كان من فترة 2003 الى 2005 يعطي اربحا جنونية جدا
وبدا التبطيل الاعلامي الرهيب من الاعلام الذي دفع الناس للدخول بسوق الاسهم وترك العقار مما سبب
في توقف او ركودالعقار وبداية الارتفاعات الجنونية المؤشر لسوق الاسهم من 5000 الى 12000 الى ان وصل المؤشر الى 20000 نقطة والتي انتهت بانهياره عام 2006 م .


4-بدأت تلك الفترة التي اعقبت انهيار سوق الاسهم في الارتفاع القوي بنسبة 70% نتيجة ردة فعل الناس مما حدث من انهيار كارثي في سوق الاسهم وكان ارتفاع هنا نفسي اكثر منه عملي للسبب
الذي ذكرته لك سابقا ولكن حتى من عام 2006 الى عام 2008 كان هناك تذبب للناس وخاصة العقاريين
بين الاسهم والعقار وايضا يلاحض ازدهار المشاكل العقارية بين الناس والمساهمين الذين اخذو اموال الناس وتورطو في الاسهم .....ولكن ههذا لم يؤثر بشكل كبير على ارتفاع العقار نتيجة ثقة الناس المفرطة في العقار .

5-في عام 2008 ارتفع العقار مع بداية الغلاء العلمي الرهيب الذي اكتسح ارجاء الدنيا وارتفاع بنسبة 80% تقريبا في جميع اسعار قطع الاراضي واستمر هذا الارتفاع الجنوني الى كارثة الاقتصاد العالمية
في نهاية 2008 والتي ايضا شهدت انهيار العقار في امريكا والغرب وايضا بداية نزول العقار في دبي .
هنا توقف العقار في الارتفاع الا بشكل طفيف لايتجاوز 10% الى 15 % حتى وقتنا الحالي الذي ايضا
يشهد ركود وركود رهيب جدا جدا في تداول القطع العقارية الا فقط المستثمر الشخصي الذي له غاية
في عمل مسكن شخصي او عمارة تجارية خاصة وشهد ايضا افلاس عدد من العقاريين بسب كارثة الاقتصاد العالمي وايضا افلاسهم الرهيب في سوق الاسهم الذي نزل مؤشره الى ما يقارب 4000 نقطة . وحدث ضعف رهيب في السيولة بين العقاريين حيث توجد لديهم قطع الاراضي ولكن لايوجد مشتري الابعد جهد جهيد وهنا بدات الاسعار في النزول بنسبة 40% في القطع الكبيرة في شمال منططقة الرياض وايضا تشدد البنوك في توفير القروض العقارية للمساكن رغبة منها في الحفاظ على السيولة الموجودة لديها .


الوضع الراهبن :

او بالاحرى مالذي يحدث الان .....في العقار ...؟؟؟؟

الاجابة

التداول المضاربي في العقار ضعيف جدا

والاسواء ايضا هو ان العقاريين الذين يمتلكون الاصول

لايمتلكون سيولة كافية لمتويل مشاريعهم او لسداد تلك القروض والالتزامات المالية عليهم من البنوك والناس الذين ساهم معهم ..وهم يقعون تحت هذه الضغوط ما يحدو بهم لعرض اراضيهم للبيع باي ثمن للتخلص من المديونيات وتوفير السيولة ..وهذا بدورة سيهوي بالعقار لكثرة المعروض ....

والمشترين قلة جدا فهم اما مديون في الاسهم او لديه مشاكلة في تصريف عقاره الخاص

او متوقف ومتخوف ويراقب وهم الاكثرية .....!!!@@@

نستنتج مما سبق ان الارتفاعات الجنونية السابقةة اتت بسبب ماكينة المساهمات العارية
والمضاربات العقارية الوهمية او الفعلية بين العقاريين والشريطية كما يقال ......!!!!!
ولم تكن نتيجة حتمية للعرض والطلب من الناس والا فنحن الان نرى الان مئات الفلل التي عمرت وبنيت مثلا في حي اشبيليا
وغرناطة وقرطبة شرق الرياض والمشترين قلة جدا ..جدا ......!!!ولكم انة تسؤلهم تزوروهم بام اعينكم ....!!!


هل سيهبط العقار ...؟؟؟؟

الاجابة بكل تأكيد نعم ...

لماذا ..؟؟؟

1- لان الدولة الان في صدد انشاء مراكز مدنية او مدن جديد او تطوير مدن صغيرة لتوقيف الزحف السكاني الرهب على مدينة الرياضو جدة و والدمام
مما يعني ان العقار في تلك المدن ستوقف ولقد حذرت ايضا امانة جدة من نزول العقار لنفس السبب

2-توقف المساهمات العقارية والتي هي المحرك الاساسي في رفع العقارات .

3-بداية هجرة الناس من الرياض الى المدن الصغيرة والتي تشهد خدمات متطورة وتم احداث خدمات جديدة فيها والتي هي جميلة ومريحة للناس ولايوجد فيها زحام كما في الرياض او انتشار جريمة وخوف قلق من تزايد اخطار المدنية كما يحدث في الرياض ....وهذه المدن الصغيرة مثل شقراء المجمعه الدوادمي و حائل عنيزة والرس .والحفر والجوف وعرعر ..الخ حيث ان الدوله تشجع الاستثمار التجاري والصناعي هناك وتقوم بعمل الجامعات والمستشفيات والخدمات لكي تشكل مركز جذب اسكانية لتخفيف الضغط الرهيب على الرياض خصوصا ان الرياض اصبحت منطقة غير مرغبوبة الان للمحافظين .

4- سيكون الهبوط الاول للعقار بنسبة خمسين في المائة لمدة سنتين وبعدها سيعود العقار الى اسعار
عام 2004 تقريبا او ازيد قليلا .......!!!


هذا اجتهادي ...الشخصي ......!!!

ولكن من يتباع بدقه مسيرة ارتفاعلا العقار الا منطقية ...يؤيدني ......!!!
وانا اقوم باعداد الرد الذي تقرأونه والله العظيم اتصلت بواحد من مشاهير العقار
في شمال الرياض ايضا اكد كلامي بنسبة 200% وقال ان ا حدوث نزول كلبير في العقار قادم جدا وبقوة ...لامحالة ......!!!


اخوكم المهندس الادهم ابن وايل النجدي .....

بارك الله فيك , تحليل هندسي من المهندس الادهم , تعليق جميل ومثري للغاية , لاهنت على هذه المشاركة المفيدة.


تحياتي

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أبونواف

انهيار وشيك لسوق العقار كما حدث في سوق الأسهم
تضخمت أسعار العقار في مدينة الرياض وربما في بقية مدن المملكة بشكل لم نشهد له نظير. فقد ارتفعت الأسعار بشكل مفاجئ وتضخمت حتى وصلت إلى أرقام خيالية
لاحد يستطيع أن يشتري فيها .

كان الموضوع قبل النزول , وفي هذه الايام نشاهد النزول وفي طريقه للانهيار إن شاءالله


تحياتي

[الادعاصم@]

يتضح جليا انا العقار سينزل
حتى بعض الاراضي التي كانت لا تباع بيعت هذه الايام لتصريف تماما كما حصل قبيل نزول الاسهم

[روقي الجمش]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


بتاريخ 11 / 4 / 1431 هـ تجولت في شمال الرياض وخاصة في مخططات النرجس ، ومخطط القصور ، والأمانه ، وعين قرطبه ، والمونسية ...
والتقيت ببعضاً من أهل المكاتب العقارية وكانت جولتي لجس النبض في تلك المخططات وما مدى ذلك من أرتفاع في الأسعار .
أغلب مكاتب العقار تربطني بهم مصالح في البيع والشراء منذ فترة طويلة ، علما ً بأن بعضاً من أصحاب المكاتب قد رحل وقفل مكتبه .. وما أعلم ما سبب ذلك لأني لم ألتقي معه وأسأله . ولكن يبدوا أن أرتفاع الأسعار وتضخمها جعلهم يتركون تلك المخططات ويتجهوا إلى أخرى ، ربما تكون أقل أسعار من السابقة والتي شبه البيع فيها متوقف وهذا ما نقله لي أصحاب العقار ومن التقيت بهم . وهم الآن يعانون من الركود الكبير .

التوقعات :
ــــــــــــــــ

العقار في نزول ولكن بشكل بطيء والعرض يفوق الطلب وما شاهدناه من العرض شيء ينبيء بنزول كبير شقق وأراضي وفلل معروضه للبيع ، ولكن الشراء شبه متوقف والحركة القليلة قي العقار هو بعضاً من التجار يقومون بتدويره فيما بينهم ويحالوا أن يظهروا أن فيه بيع ولكن هذا ليس صحيح وهذا ما استخلصته من تجاربي السابقة وجولتي والتي أحببت أن أنقلها لكم .
وأبشكرم أن فرج الله قريب . وأن تكون الأسعار في متناول الجميع . هذا ما شاهدته في جولتي على تلك المخططات .

وما توفيق إلا بالله .

وصلى الله على نبينا محمد .



تقبلوا تحياتي / روقي الجمش .

آخر تعديل روقي الجمش يوم 29-Mar-2010 في 11:51 AM.

[ذيب السبايا]

والله معاد ندري وش الصح وش الغلط

[الرومي]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة روقي الجمش

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


بتاريخ 11 / 4 / 1431 هـ تجولت في شمال الرياض وخاصة في مخططات النرجس ، ومخطط القصور ، والأمانه ، وعين قرطبه ، والمونسية ...
والتقيت ببعضاً من أهل المكاتب العقارية وكانت جولتي لجس النبض في تلك المخططات وما مدى ذلك من أرتفاع في الأسعار .
أغلب مكاتب العقار تربطني بهم مصالح في البيع والشراء منذ فترة طويلة ، علما ً بأن بعضاً من أصحاب المكاتب قد رحل وقفل مكتبه .. وما أعلم ما سبب ذلك لأني لم ألتقي معه وأسأله . ولكن يبدوا أن أرتفاع الأسعار وتضخمها جعلهم يتركون تلك المخططات ويتجهوا إلى أخرى ، ربما تكون أقل أسعار من السابقة والتي شبه البيع فيها متوقف وهذا ما نقله لي أصحاب العقار ومن التقيت بهم . وهم الآن يعانون من الركود الكبير .

التوقعات :
ــــــــــــــــ

العقار في نزول ولكن بشكل بطيء والعرض يفوق الطلب وما شاهدناه من العرض شيء ينبيء بنزول كبير شقق وأراضي وفلل معروضه للبيع ، ولكن الشراء شبه متوقف والحركة القليلة قي العقار هو بعضاً من التجار يقومون بتدويره فيما بينهم ويحالوا أن يظهروا أن فيه بيع ولكن هذا ليس صحيح وهذا ما استخلصته من تجاربي السابقة وجولتي والتي أحببت أن أنقلها لكم .
وأبشكرم أن فرج الله قريب . وأن تكون الأسعار في متناول الجميع . هذا ما شاهدته في جولتي على تلك المخططات .

وما توفيق إلا بالله .

وصلى الله على نبينا محمد .



تقبلوا تحياتي / روقي الجمش .

عندي اضافة عى تعليقك الكريم.
قبل شهر من الان نفذ بيع اراضي في مخطط الخير بسعر 220 الف ريال قبل اسبوع حد اراضي مجاورة بنفس المواصفات بسعر 165 الف ريال ولا يوجد شرا اوطلب .

التوقيع

migeed33@hotmail.com