هل هناك انهيار قادم للعقار كما حصل للاسهم؟؟؟؟

[الادهم ابن وايل النجدي]

اخي الكريم :

سأعطيك قرأتي بحكم تخصصي كمهندس معماري عملت مع العقاريين بكثرة

ولازلت اعمل هذه المشاريع وهي بكل صراحة تشهد الان ركود رهيب جدا جدا ,

الوضع السابق :

1-من فترة 1999 م بداية تحسن العقار حينما تحسنت اسعار النفط من 12 دولار الى

18 دولار وبداية المساهمات العقارية والتي فعلا كانت تدفع للعقار بقوة نتيجة توفر السيولة

بين المواطنين وزدهرت المساهمات العقارية قليلا في عام 2000 بعد ارتفاع سعر البترول ايضا من 18 الى 24 دولار.

2-من عام 2001 الى 2003 ارتفع العقار بنسبة 35 % وبدأت تكثر تداول العقارات ذات القطع الكبيرة
في الرياض وجدة والدمام وبدأت المضاربات عليها بصورة جنونية مع توفر السيولة بسبب عائدات ارباحالمساهمات العقارية خصوصا ذات المصداقية منها وبداء الناس ايضا يتهافتون للدخول في المساهمات العقارية من كل حدب وصوب .....!!! على الرغم من عدم نظامية اغلبها
وهنا نقطة ارتفاع الاولي التي مهدت الانطلاقة بالارتفاع من نسبة 35% الى 80% وحقية ان

من اسباب ارتفاع العقار في ذلك الوقت هو تدافع المساهمين العقاريين على الشراء بسبب نجاح المساهمات العقارية في جمع اموال من الناسو التي حقيقة رفعت الاسعار بطريقة لامنطقية اطلاقا
ودفعت الكثير من اصحاب هذه المساهمات في الدخول بمغامرات جنونية وبمضاربات وهمية من اجل
رفع الاسعار وتحقيق نسبة ربحية عالية جدا ..في هذه المساهمات .....!!!!

3- من عام 2003 الى عام 2005 م تقريبا ازدهر العقار ايضا وبداء العقار يون في تجارة القطع الكبيرة
مرة اخرى خصوصا مع توقف حرب امريكا على العراق وسقوط حكومة صدام حسين وبداية فكرة عصر جديد اثر ايجابيا (في تلك الفترة ) على العقار في منطقة الخليج اجمع .
ايضا شهدت هذه الفترة ارتفاع اخر بنسبة 40% وبدات المساهمات العقارية تزدهر والتي كانت هي
المحرك او المكانية الرئيسة في في ارتفاع العقار .
في عام 2004 2005 شهدت تلك الفترة تعثر المساهمات العقارية وبداية ظهور مشاكل لين المساهمين والملاك وايضا حدث مؤشر سيء للعقار وللمساهمات العقارية بعد ايقاف مساهمات جزر البندقية وكذلك ايقاف فكرة المساهمات العقارية الابترخيص ووضع ضوابط وشروط لها من قبل وزارة التجارة
وهذا سبب ايقاف شبه كلي للمساهمات العقارية (ماكينة ارتفاع العقار ).

والاسواء ايضا هو لمعان نجم سوق الاسهم الذي كان من فترة 2003 الى 2005 يعطي اربحا جنونية جدا
وبدا التبطيل الاعلامي الرهيب من الاعلام الذي دفع الناس للدخول بسوق الاسهم وترك العقار مما سبب
في توقف او ركودالعقار وبداية الارتفاعات الجنونية المؤشر لسوق الاسهم من 5000 الى 12000 الى ان وصل المؤشر الى 20000 نقطة والتي انتهت بانهياره عام 2006 م .


4-بدأت تلك الفترة التي اعقبت انهيار سوق الاسهم في الارتفاع القوي بنسبة 70% نتيجة ردة فعل الناس مما حدث من انهيار كارثي في سوق الاسهم وكان ارتفاع هنا نفسي اكثر منه عملي للسبب
الذي ذكرته لك سابقا ولكن حتى من عام 2006 الى عام 2008 كان هناك تذبب للناس وخاصة العقاريين
بين الاسهم والعقار وايضا يلاحض ازدهار المشاكل العقارية بين الناس والمساهمين الذين اخذو اموال الناس وتورطو في الاسهم .....ولكن ههذا لم يؤثر بشكل كبير على ارتفاع العقار نتيجة ثقة الناس المفرطة في العقار .

5-في عام 2008 ارتفع العقار مع بداية الغلاء العلمي الرهيب الذي اكتسح ارجاء الدنيا وارتفاع بنسبة 80% تقريبا في جميع اسعار قطع الاراضي واستمر هذا الارتفاع الجنوني الى كارثة الاقتصاد العالمية
في نهاية 2008 والتي ايضا شهدت انهيار العقار في امريكا والغرب وايضا بداية نزول العقار في دبي .
هنا توقف العقار في الارتفاع الا بشكل طفيف لايتجاوز 10% الى 15 % حتى وقتنا الحالي الذي ايضا
يشهد ركود وركود رهيب جدا جدا في تداول القطع العقارية الا فقط المستثمر الشخصي الذي له غاية
في عمل مسكن شخصي او عمارة تجارية خاصة وشهد ايضا افلاس عدد من العقاريين بسب كارثة الاقتصاد العالمي وايضا افلاسهم الرهيب في سوق الاسهم الذي نزل مؤشره الى ما يقارب 4000 نقطة . وحدث ضعف رهيب في السيولة بين العقاريين حيث توجد لديهم قطع الاراضي ولكن لايوجد مشتري الابعد جهد جهيد وهنا بدات الاسعار في النزول بنسبة 40% في القطع الكبيرة في شمال منططقة الرياض وايضا تشدد البنوك في توفير القروض العقارية للمساكن رغبة منها في الحفاظ على السيولة الموجودة لديها .


الوضع الراهبن :

او بالاحرى مالذي يحدث الان .....في العقار ...؟؟؟؟

الاجابة

التداول المضاربي في العقار ضعيف جدا

والاسواء ايضا هو ان العقاريين الذين يمتلكون الاصول

لايمتلكون سيولة كافية لمتويل مشاريعهم او لسداد تلك القروض والالتزامات المالية عليهم من البنوك والناس الذين ساهم معهم ..وهم يقعون تحت هذه الضغوط ما يحدو بهم لعرض اراضيهم للبيع باي ثمن للتخلص من المديونيات وتوفير السيولة ..وهذا بدورة سيهوي بالعقار لكثرة المعروض ....

والمشترين قلة جدا فهم اما مديون في الاسهم او لديه مشاكلة في تصريف عقاره الخاص

او متوقف ومتخوف ويراقب وهم الاكثرية .....!!!@@@

نستنتج مما سبق ان الارتفاعات الجنونية السابقةة اتت بسبب ماكينة المساهمات العارية
والمضاربات العقارية الوهمية او الفعلية بين العقاريين والشريطية كما يقال ......!!!!!
ولم تكن نتيجة حتمية للعرض والطلب من الناس والا فنحن الان نرى الان مئات الفلل التي عمرت وبنيت مثلا في حي اشبيليا
وغرناطة وقرطبة شرق الرياض والمشترين قلة جدا ..جدا ......!!!ولكم انة تسؤلهم تزوروهم بام اعينكم ....!!!


هل سيهبط العقار ...؟؟؟؟

الاجابة بكل تأكيد نعم ...

لماذا ..؟؟؟

1- لان الدولة الان في صدد انشاء مراكز مدنية او مدن جديد او تطوير مدن صغيرة لتوقيف الزحف السكاني الرهب على مدينة الرياضو جدة و والدمام
مما يعني ان العقار في تلك المدن ستوقف ولقد حذرت ايضا امانة جدة من نزول العقار لنفس السبب

2-توقف المساهمات العقارية والتي هي المحرك الاساسي في رفع العقارات .

3-بداية هجرة الناس من الرياض الى المدن الصغيرة والتي تشهد خدمات متطورة وتم احداث خدمات جديدة فيها والتي هي جميلة ومريحة للناس ولايوجد فيها زحام كما في الرياض او انتشار جريمة وخوف قلق من تزايد اخطار المدنية كما يحدث في الرياض ....وهذه المدن الصغيرة مثل شقراء المجمعه الدوادمي و حائل عنيزة والرس .والحفر والجوف وعرعر ..الخ حيث ان الدوله تشجع الاستثمار التجاري والصناعي هناك وتقوم بعمل الجامعات والمستشفيات والخدمات لكي تشكل مركز جذب اسكانية لتخفيف الضغط الرهيب على الرياض خصوصا ان الرياض اصبحت منطقة غير مرغبوبة الان للمحافظين .

4- سيكون الهبوط الاول للعقار بنسبة خمسين في المائة لمدة سنتين وبعدها سيعود العقار الى اسعار
عام 2004 تقريبا او ازيد قليلا .......!!!


هذا اجتهادي ...الشخصي ......!!!

ولكن من يتباع بدقه مسيرة ارتفاعلا العقار الا منطقية ...يؤيدني ......!!!
وانا اقوم باعداد الرد الذي تقرأونه والله العظيم اتصلت بواحد من مشاهير العقار
في شمال الرياض ايضا اكد كلامي بنسبة 200% وقال ان ا حدوث نزول كلبير في العقار قادم جدا وبقوة ...لامحالة ......!!!


اخوكم المهندس الادهم ابن وايل النجدي .....

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الرومي

انيهار العقار قاب قوسين او ادني .

العقار دبل خلال هذا العام في الاحياء الداخلية من الرياض ودبل ثلاث مرات في الاطراف وهذا يذكرني بسوق الاسهم دبلت الاسهم القيادية كما هو الان في عقارات وسط الرياض ثم دبلت الاسهم الخشاشية ثلاث مرات كما هو الان في العقارات في اطراف المدن التي لايوجد فيها خدمات .


العقار الان اصبح مخيف جدا كثير من العقارات الاستثمارية لايعود راس مالك لك بعد البناء والايجار الا بعد عشرون عام وهذا مخالف لقاعدة العقار للاستثمار الحقيقي الذي يحددها مابين 8 - 12 سنة فقط بمتوسط 10 سنوات .

الحذر من العقار ثم الحذر ثم الحذر.

وجهة نظر منطقية جداً , لاهنت يالرومي.


تحياتي

[ابو ضيف الله]

الاخ الفاضل المهندس الادهم بن وايل بيض الله وجهك على
النبذة القيمة والكلام المقنع وما اجمل ان يدلي صاحب الاختصاص بدلوه

اخوك ومحبك ابو ضيف الله

التوقيع

قال الشافعي رحمه الله: أركان الرجولة أربع: الديانة والأمانة والصيانة والرزانة. قال الخليل ابن أحمد: التواني إضاعة, والحزم بضاعة, والإنصاف راحة, واللجاجة وقاحة. اللهم أنصر من نصر الدين وأخذل من خذل الدين

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الشهراني

مشكوووووووووووورين على النصاااائح

ياهلابك ياشاعرنا , شرفت الموضوع



تحياتي

[ابن مشيب]

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته

حياك الله يامرزوق , اسعدني مرورك وتعليقك الجميل , ولكن قد اختلف معك في وجهات النظر في عدة نقاط وهي:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مرزوق الجعيد

اذا كان اكثر من نصف سكان المملكه لا يمتلكون منازل واكثر من الثلث لا يمتلكون اراضي

وعندنا في السعوديه توسع العقار ليس توسع استراتيجي توسع نمطي على اطراف المدن

من اشرت اليهم حتى قبل الارتفاع لم يمتلكوا مساكن وحتى ولو نزل العقار لان يمتلكوا مساكن , فمهم في نظري ليسوا قاعدة للارتفاع.

والامر الاخر عدد الاراضي المخططة اليوم فقط تفوق عدد السكان اضعاف مضاعفة كما اشار وكيل وزارة الشؤون البلدية والقروية للأراضي والمساحة الدكتور سليمان الرويشد.

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مرزوق الجعيد

لو رجعنا لوضع المواطن المالي !!
اغلب المواطنين تعرض لخسارة الاسهم واكثر من ثلاثه ارباعهم متورط في القروض البنكيه وفترة سداد القروض في تلاشي مع مرور الوقت

قبل خسارتهم وتحملهم القروض لم يكن العقار بهذا الارتفاع , فهل بعد تحملهم القروض يبقى الارتفاع , وبعد سنوات يعودون لوضعهم الطبيعي يزداد كذلك!!!!!!!

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مرزوق الجعيد

تلخيص لما سبق

العقار يمر بمرحلة (الهدوء الذي يسبق العاصفه )

وصف جميل للفكر الذي طرحته في موضوعي

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مرزوق الجعيد

لا ننسا الفئات العمريه لدى المواطنين واتجاه افكارهم نحو تامين حياتهم ببناء منزل وخاصه للاعمار ما فوق الثلاثين
وللاسف هذه الفئه هي التي تعرضت لنكبة السوق السعودي

المملكة مساحتها مساحة قارة ماشاء الله تبارك الله , وازدياد الشعب لان يجعلهم تضيق بهم.



وفي الختام اشكرك على تشريفك الجميل للموضوع



تحياتي

[أبونواف]

انهيار وشيك لسوق العقار كما حدث في سوق الأسهم
تضخمت أسعار العقار في مدينة الرياض وربما في بقية مدن المملكة بشكل لم نشهد له نظير. فقد ارتفعت الأسعار بشكل مفاجئ وتضخمت حتى وصلت إلى أرقام خيالية
لاحد يستطيع أن يشتري فيها .

[ابن مشيب]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة فاهم بن العتيبي

ياكريم
ومن عنده سيوله انصحه بعدم الشراء
خلوها تصدي

الله يعين من ينتظرها حتى تصدي



تحياتي

[الازدي الجديد]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الرومي

كثير من العقارات الاستثمارية لايعود راس مالك لك بعد البناء والايجار الا بعد عشرون عام وهذا مخالف لقاعدة العقار للاستثمار الحقيقي الذي يحددها مابين 8 - 12 سنة فقط بمتوسط 10 سنوات .

السلام عليكم ورحمة الله

المقتبس اعلاه زبدة الكلام
ولن يصح إلا الصحيح

[الرومي]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الازدي الجديد

السلام عليكم ورحمة الله

المقتبس اعلاه زبدة الكلام
ولن يصح إلا الصحيح

وعليكم السلام اخي ابن الازد

في هذة الايام نلحظ ركود عجيب بل عروض اقل اسعار من عروض قبل شهر من الان وزيادة في المعروض في احياء شمال الرياض والمهدية ونمار وعريض ومخطط الخير وضاحية لبن يبدو ان خبر زيادة اسعار الحديد بنسبة لن تقل من 50% ستكون الضربة القاضية او مانسمية القشة التي كسرت ظهر البعير .

التوقيع

migeed33@hotmail.com

[فهيد الايدا المورقي]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ابو ضيف الله

يا الربع كنت جالس مع ريجيل تجار بالفطرة
وتكلموا عن انهيار سوق الاسهم و ويش هو الدرس المستفاد منه

فقالوا بالحرف الواحد: الدرس انك اذا شفت الناس اتجهوا لشيء
فخالفهم ورح للشيء الثاني وكانوا متوقعين انهيار سوف العقارات
وانا بصراحة انتظر ويا ويلك يا ابناخي الايداء من القبيلة كان صار شي

ابو ضيف الله طب سوق العقار ومجاك عندي


ههههههههههههههههههههههههههه


يالربع تري تجار السعوديه ماعندهم غير سوق العقار وسوق السيارات وطلع اخيرا سوق الاسهم

وخسرو فيه والان السيوله رجعة لسوق العقار وسوق السيارات معاد فيه ارباح


تحيتي

التوقيع

حسابي في تويتر faheed_1234