--------------------------------------------------------------------------------
التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة
قطاع العقار السعودي يتمتع بوضع يؤهله لمزيد من النمو
دبي - مكتب "الرياض" علي ؟القحيص:
توقع التقرير الأسبوعي لشركة المزايا القابضة والتي تتخذ من دولة الكويت مقراً لها أن تساهم ظروف أسواق الائتمان المتشددة التي نجمت عن أزمة سوق الرهن العقاري وانكماش السيولة العالمية مع مخاوف تباطؤ الاقتصاد الأميركي واستمرار الدولار في التهاوي أمام العملات الرئيسية الأخرى إلى تنشيط الأصول العقارية في مناطق معينة في العالم خصوصا في جنوب شرق آسيا والشرق الأوسط، بما فيها الأصول العقارية في الخليج. مؤكدا أن الحاجة باتت ملحة لتأسيس صناديق للاستثمار العقاري في المنطقة توفر ملاذا آمنا للاستثمارات التائهة في باقي أرجاء العالم.
وقال التقرير إن انخفاض أسعار الأسهم العالمية نتيجة موجة التسييل وتراجع ثقة المستثمرين قد أوجد فرصا استثمارية مهمة في العقارات التي يلجأ إليها في أوقات الأزمات كملاذ آمن بالإضافة لأسهم صناديق الاستثمار العقاري وخصوصا في دول جنوب شرق آسيا مثل سنغافورة. فمع تسجيل معدلات الوظائف التي أوجدها الاقتصاد الأميركي في شهر أغسطس/ آب الماضي اقل نسبة في السنوات الأربع الأخيرة يدفع هذا المحللين إلى توقع إقرار سلسلة تخفيضات في أسعار الفائدة في اجتماعين أو ثلاثة من اجتماعات لجنة السوق المفتوحة القادمة. إذ إنه ليس لمجلس الاحتياطي الفيدرالي خيار سوى القيام بدور المقرض باعتباره الملاذ الأخير بسبب الضائقة المالية وأزمة السيولة التي تواجههما المصارف العالمية وأسواق النقد، ويقوم المجلس (البنك المركزي الأميركي) عندما تواجه البنوك مشكلة مالية في النظام المصرفي، بتخفيض معدلات الفائدة الحقيقية إلى الصفر، تماما كما حصل بعد أزمة النظام المصرفي في نيويورك في العام 1990وأزمة البيزو المكسيكي في العام 1994، فضلا عن انحطاط قيمة الروبل الروسي، وخسارة صندوق التحوط لونج تيرم كابيتال مانجمنت في العام 1998، إلى جانب انهيار فقاعة "وادي السليكون" في العام
2001.وبين التقرير أن التوقعات تشير إلى أن مجلس الاحتياط الفيدرالي الأميركي سيعمد إلى سلسلة تخفيضات في أسعار الفائدة الاتحادية على مدى الشهور المقبلة كوسيلة لتنشيط الاقتصاد الأميركي ما سينجم عنه تأثر أسعار الفائدة للاقتصاديات المرتبطة بالتبعية، حيث يتوقع أن تنخفض معدلات الإقراض في الولايات المتحدة لتصل إلى 3.5بالمائة بحلول الصيف القادم، وبالتالي سيكون لها أثرها المحفز على الاستثمارات خصوصا في العقارات. فقد أوجدت المخاوف من أزمة الائتمان قيمة استثنائية لأسهم صناديق الاستثمار العقاري في سنغافورة.
وتملك سنغافورة احد أكثر أسواق العقار جذبا في جنوب شرق آسيا، لاسيما في عالم تعمه المخاطر والقلق بشأن الجودة والنوعية. وبحسب مصادر مختلفة تعاني سنغافورة من العجز في الطلب على الأسواق العقارية، خاصة وان الدولار السنغافوري سيواصل تحسنه وعلى الأغلب في العام 2008.وأشار التقرير إلى أن احتمالات انخفاض الدولار الأميركي مقابل الارتفاع المحتمل في الدولار السنغافوري ستشكل فرصة استثمارية للمستثمرين ما يضع العملة السنغافورية في وضع الملاذ الطبيعي للمستثمرين الذين تهيمن الدولار على أصولهم.
وقال تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي إن ظروف أسواق الائتمان والاستثمارات التائهة نتيجة تراجع ثقة المستثمرين تجدّد الدعوات للشركات الاستثمارية ومطوري العقارات الكبار إلى تأسيس صناديق للاستثمار العقاري (reit) كما هي الحال في باقي أرجاء العالم، إذ أضحت صناديق الاستثمار العقاري الطريقة المفضلة لجذب رؤوس الأموال إلى الاستثمار العقاري، فهي توفر شكلا ملائما لملكية مدرجة وقابلة للمتاجرة والتبادل في ظل سيولة وآلية تسعير شفافة. خصوصا أن مسألة إصدار وتبادل صناديق الاستثمار العقاري أصبحت ممكنة في ظل الإصلاحات التشريعية والمبادرات التي أطلقتها مراكز المال في المنطقة.
وقام مركز دبي المالي العالمي بإصدار قانون الاستثمار المجمع أو اختصارا قانون مركز المال الأول لعام 2006، والذي يسمح بتسجيل الصناديق في مركز المال و/أو توزيع الصناديق الاستثمارية الأجنبية القائمة(العامة والخاصة). القانون الذي يوصف بالمرونة يوفر تشكيلة من آليات الاستثمار المعترف بها. وبشكل مشابه، فإن قانون مركز دبي المالي العالمي رقم 5لعام 2006قد قدم تشريعا يسمح بتأسيس صناديق استثمارية مجمعة على صناديق استثمارية تسمح بأنشطة صناديق الاستثمار العقاري في مركز المال في دبي.
وأكد تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي أن الصناديق الاستثمارية العقارية ستمكن من الوصول إلى مستثمرين جدد في سوق العقار في دبي وباقي دول الخليج وتمكينهم من شراء أدوات مالية أكثر ضمانا وسيولة وخاصة في ظل احتمالية هبوط الدولار الأميركي في حال تعرض الاقتصاد الأميركي للركود والكساد العام.
وأكد التقرير أن ما ينطبق على قطاع العقارات في دبي أو الإمارات ينطبق على باقي الدول الخليجية خصوصا أن القطاع العقاري الخليجي لا يزال يمر بمرحلة الانتعاش نتيجة ارتفاع معدلات تزايد السكان وتوفر السيولة الذي يولد الطلب في مقابل ضعف في العرض حاليا، ما يحفز الاستثمارات في القطاع، حيث قال تقرير صدر عن مركز الكويت المالي (المركز) إن قطاع العقار السعودي يتمتع بوضع يؤهله لمزيد من النمو يدفع من عوامل هيكلية ذات طبيعة مستمرة. وقال التقرير إن المملكة باعتبارها أكبر دولة بين دول مجلس التعاون الخليجي، وتتمتع بمعدل نمو سكاني عال وهيكل ديموغرافي؛ (حيث إن ما يزيد على 70% من سكان المملكة هم دون سن 30سنة)، فإن من المتوقع لشريحة العقار السكاني أن تشهد وضعية انخفاض في العرض مقابل الطلب لفترة زمنية مقبلة. إلى ذلك ذكرت دراسة اقتصادية أن شنغهاي وسنغافورة وطوكيو تصدرت قائمة المدن في منطقة آسيا والمحيط الهادئ من حيث العائد على الاستثمار العقاري بها. وأشارت الدراسة التي أعدتها برايس ووتر هاوس كوبرز للاستشارات ومؤسسة معهد أربن لاند إنستيتيوت الأمريكي إلى أن أغلب الذين شملهم المسح أعربوا عن استعدادهم إما للشراء أو الاحتفاظ بكل أنواع العقارات في المدن الثلاث وليس بيع ما يمتلكونه بها. وجاءت شنغهاي في المركز الأول من حيث آفاق الاستثمار العقاري العام المقبل في حين كانت في المركز الثاني العام الجاري. وقفزت سنغافورة من المركز الرابع إلى المركز الثاني في حين احتفظت طوكيو بالمركز الثالث. وجاءت مدينة أوساكا اليابانية في المركز الرابع تلتها هونغ كونغ وبكين وسيئول و"هوشي منه" بفيتنام وغوانغ شو الصينية ومومباي الهندية. وفي المركز ال 11جاءت عاصمة ماليزيا كوالالمبور تلتها بنجالور ونيودلهي وأوكلاند في نيوزيلندا وسيدني.
وفي السياق ذاته أكد تقرير اقتصادي ان سوق العقارات والاراضي في ماليزيا خاصة في العاصمة كوالالمبور وولاية بينانغ مازال يعد الارخص مقارنة بكبرى مدن العالم الأخرى لاسيما في شرق آسيا. جاء ذلك في تقرير سنوي صادر عن شركة (هونزا) الماليزية للعقارات حيث اوضح ان قيمة سوق العقارات في ولاية بينانغ في الوقت الحالي لم تتجاوز 500رنجيت ماليزي ( 142.8دولاراً اميركياً) لكل قدم مربع وفي كوالالمبور مازالت عند سعر الف رنجيت ( 286دولاراً) للقدم المربع الواحد مقارنة بسعر العقار في شنغهاي البالغ 2000دولار امريكي للقدم المربع وهونغ كونغ وسنغافورة التي تبلغ قيمة القدم المربع الواحد في كل منهما نحو 15الف رنجيت ( 4285دولاراً اميركياً). واشار التقرير الى ان قيمة سوق العقار الماليزي الذي مازال يعتبر رخيصا يساهم في تعزيز قطاع العقارات في ماليزيا الذي بدأ يظهر نموا ملحوظا خاصة في كوالالمبور. وبين ان اعلان الحكومة المتعلق بالاعفاء من ضريبة الاراضي والمحفزات التي اطلقتها مؤخرا عن طريق برنامج "ماليزيا وطني الثاني" الخاص بالمشترين الاجانب سيساعد على تطوير قطاع العقارات المحلي. ولفت التقرير الى ان تقييمات خبراء العقار الاخيرة اظهرت ان قيمة سوق العقارات في كوالالمبور ستتعدى خلال السنوات القليلة القادمة 2000رنجيت لكل قدم مربع ( 571.4دولاراً اميركياً) في حين سيتجاوز سعر العقار في ولاية بينانغ 800رنجيت للقدم المربع. كما ذكر التقرير ان اكثر المشترين الاجانب يفضلون اختيار ماليزيا محطة لشراء منزلهم الثاني وذلك لاسعار الاراضي والعقار الذي مازال محافظا على انخفاضه الامر الذي يمكنهم من شراء عقار يمتاز بخصوصية اكثر.