عقد الايجارالمنتهي بالتمليك

[متعب المحيا]

بسم الله الرحمن الرحيم

أخواني اعضاء المنتدى وزواره السلام عليكم ورحمة الله وبركاته:
يسعدني ان اتحدث عن موضوعآ هام لانه يتعلق بالمعاملات الماليه
وهو عقد الايجار المنتهي بالتمليك, واتمنى من الاخوه ابداء ملاحظاتهم0

اولآ-عقدالإيجار المنتهي بالتمليك :

ا- نشأة عقد الإيجار المنتهي بالتمليك:
نشأ هذا العقد في فرنسا قبل عدة عقود وذلك لتجنب مخاطرالبيع بالتقسيط
المتمثله في تصرف المشتري في المبيع قبل الوفاء بالثمن وأعسار المشتري.

ب- تعريف عقد البيع: هو عقد يلتزم فيه البائع بنقل ملكية شئ أو حق مالي اخر للمشتري مقابل ثمن محدد .

ج- تعريف عقد الإيجار : هو عقد يلتزم فيه المؤجر بتمكين المستأجر من أستغلال الشئ محل الإيجار لمده محدده من الزمن مقابل ثمن محدد .

د - الإيجارالمنتهي بالتمليك (الإيجارالساترللبيع):
حتى يتجنب البائع المحظورين اللذ ين اشرنا لهما – عدم أعتبارالمشتري مبددآ أذا تصرف في المبيع قبل الوفاء بالثمن وعدم أستطاعة البائع أسترداد العين
عند أعسار المشتري فيعمد في كثيرآ من الأحيان أن يخفي البيع بالتقسيط
تحت ستار عقد الإيجار فيسمى البيع إيجارآ. والغرض من ذلك الا تنتقل ملكية المبيع للمشتري بمجرد العقد,حتى هذه الملكيه المعلقه على شرط واقف والتي
كانت هي المانعه من أعتبارالمشتري مبددآ ومن أسترداد البائع للمبيع في حالة الأعسار, فيصف المتعاقدان العقد بأنه إيجار,ويصفان أقساط الثمن بأنها هي
الأجره مقسطه, ثم يتفقان على أنه أذا اوفى المشتري بهذه الأقساط انقلب
الإيجار بيعآ وانتقلت ملكية المبيع باته للمشتري , وحتى يحكما ستر البائع
يتفقان في بعض الحالات على أن يزيد الثمن قليلآ على مجموع الاقساط
فتكون الأقساط التي يدفعها المشتري هي أقساط الأجره لا أقساط الثمن ,
فأذاوفاها جميعآ ووفى فوق ذلك مبلغآإضافيآ يمثل الثمن انقلب الإيجار
بيعآ باتآ.
ولكن بالرغم من تذرع المتعاقدين بعقد الإيجار يستران به البيع, فأن
الغرض الذي يرميان إلى تحقيقه واضح .فقد قصدا أن يكون الإيجار
عقدآ صوريآ يستر العقد الحقيقي وهو البيع بالتقسيط ,والمبلغ الأضافي الذي
جعله المتعاقدان ثمنآ ليس إلاثمنآ رمزيآ والثمن الحقيقي إنما هو هذه الاقساط
التي يسميانها اجره.
وفي هذه الحاله نجد هنا عقدين متتاليين عقد إيجار يلحقه عقد بيع.
- يحقق مثل هذا الحل مزايا للبائع ,لأن البائع يظل باعتباره مؤجرآ محتفظآ
بملكية المبيع الامر الذي يتيح له استرداد المبيع عند عدم سداد الاقساط المستحقه وكذلك في حالة اعسار المشتري.
- كما ان البائع يتمتع بمزيه أخرى وهي انه في حالة عدم انتظام المشتري
في سداد الاقساط ,فان العقد سوف يفسخ مما يؤدي الي احتفاظ البائع بالأقساط المدفوعه باعتبارها اجره , وغالبآ ماتزيد الاقساط في قيمتها عن الاجره
المقرره للانتفاع بالشئ.

ثانيآ- التكييف القانوني:
قد ثار الجدل حول طبيعة هذا العقد من الناحيه القانونيه فقد ذهب مجموعه
من الفقهاء في مصرالي القول بان مثل هذا العقد يعتبر إيجارآ مقترنآ بشرط
فاسخ وهذا الإيجار مصحوب ببيع معلق على شرط واقف والشرط في الحالتين هو قيام المشتري بالوفاء بجميع الاقساط في مواعيدها0 فاذا لم يتحقق
هذا الشرط فان الإيجار يظل نافذ والبيع موقوفآ , اما اذا تحقق الشرط وهو
الوفاء بجميع الاقساط فان عقد الإيجار يفسخ ,اما البيع الذي كان موقوفآ
فانه ينتج جميع آثاره0 وهذا الرأى كان محلآ للنقد من ناحيتين:
الأولى:لايمكن اعتبار هذا التصرف بيعآ وايجارآ في نفس الوقت وقابلآ
لان يتحول بيع فقط أو ايجارفقط حسب الظروف0
الثانيه:- هذا التكييف يرتكز اصلآ على خطأ وهو أننا أذا سلمنا بوجود عقد
إيجارمعلق على شرط فاسخ وقام المستأجربالوفاء بجميع الاقساط ,فهنا يتحقق الشرط الفاسخ ويزول عقد الإيجار0 الا ان عقود المده وعقد الإيجارواحد
منها لايكون لتحقق الشرط فيها آثررجعي بمعنى ان العقد يوقف بالنسبه
للمستقبل فقط أما بالنسبه للماضي فأن المؤجريحتفظ بالأجره ولايكون للمستأجرالمطالبه بأستردادها وهنا نتسئال أين الثمن ؟ لان البيع الذي كان معلقآ
على شرط واقف وتحقق هذا الشرط يصبح بدون ثمن الامر الذي يؤدي
الى بطلان البيع0
- وقد حسم هذا الخلاف القانون المصري الجديد عندما نصت الماده43
مدني على أنه:-
1- أذا كان المبيع مؤجل الثمن ,جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكيه
الى المشتري موقوفآ على أستيفاء الثمن كله ولوتم تسليم المبيع0
2-فأذا كان الثمن يدفع أقساط جاز للمتعاقدين أن يتفقا على يستبقي البائع
جزءآ منه تعويضآ له عن فسخ البيع أذا لم توف جميع الاقساط ,ومع ذلك
يجوزللقاضي تبعآللظروف أن يخفض التعويض المتفق عليه وفقآللفقره الثانيه من الماده 224 0
3- وأذا وفيت الاقساط جميعآ , فأن أنتقال الملكيه الى المشتري يعتبرمستندآ
الى وقت البيع0
4- وتسري أحكام الفقرات الثلاث ولو سمى المتعاقدان البيع إيجارآ0

وبناء على هذا النص فقد أستقر الفقه والقضاء في مصر على أعتبارهذا
العقد بيعآ معلقآ على شرط واقف وهو الوفاء بجميع الأقساط0وأن هذا
البيع يتضمن شرطآ جزائيآ يوقع على المشتري في حالة عدم وفائه للاقساط
في مواعيدها ويتمثل هذا الجزاء في أحتفاظ البائع بالأقساط المدفوعه
تعويضآ له عما لحقه من ضرر نتيجه لفسخ العقد وحرمانه من المبيع
طيلة الفتره التي كان فيها المبيع تحت يد المشتري, كما أجاز هذا النص
للقاضي سلطة تعديل هذا الشرط الجزائي بما يحقق التوازن فيجوز للقاضي
أذا رأى أن الأقساط المدفوعه أكثرمن الأقساط المتبقيه وأنها تزيد في مجموعها عما لحق البائع من ضرر كان له أن يلزم البائع بأن يرد للمشتري
جزءآ منها0

ثالثآ- الإيجار المنتهي بالتمليك في المملكه العربيه السعوديه:-
أ- عقد الإيجار المنتهي بالتمليك (الإيجارالساترللبيع) يعتبرعقد جديد في المملكه ولذلك ثار خلاف بين العلماء في المملكه وسوف نوضح هذا الخلاف:
فقد أجاب الشيخ /عبدالله بن سليمان المنيع عندما سئل عن هذا العقد قائلآ:
أرى أن تسمية هذا النوع من التعامل بالإيجار المنتهي بالتمليك تسمه غير دقيقه وبالتالي غير صحيحه فالإيجار لاينتهي بالتمليك وأنما ينتهي بأنتهاء مدته ثم يأتي دور التمليك بعد انتهاء مدة الإجاره , والتسميه الصحيحه لهذا النوع من التعامل هي : الإيجار مع الوعد بالتمليك بعد انتهاء مدة الإجاره, فمالك السلعه له حق تأجيرها على من يشاء وبما يتفق عليه طرفا الإيجار من قدر الإجاره ,والمستأجر بعد تمام عقد تأجيره وتسليمه العين المؤجره تعتبر العين المؤجره في يده امانه لايتعلق بذمته ضمان العين المؤجره في حالي تلفها أو إصابتها الإ إذا كان نتيجة تقصير منه أو إعتداء أو إهمال , فاذا كان التلف أو الإصابه نتيجه تقصير أو إهمال من المستأجر تعين عليه الضمان . فأذا حصل التعاقد بين مؤجر ومستأجر على استئجار عين محل للإيجار وحصل مع هذا العقد وعد من المؤجر للمستأجر بتمليكه إياها ببيع أو هبه فعلى القول المختار والصادر به قرار مجمع الفقه الإسلامي بجده بأن الوعد ملزم قضاء وديانه فعلى المؤجر أن يفي بوعده بتمليك المستأجر العين المؤجره بعد تمام مده الإجاره وفي حال نكول المؤجر عن الوفاء بوعده فللمستأجر الحق في مطالبة المؤجر بضرره من نكول المؤجر عن الوفاء بالوعد هذه الإجاره صحيحه ولايؤثر على صحتها أن الإجره الدوريه سنويه , شهريه , أسبوعيه زائده عن أجره المثل حيث أن رضا المستأجر بارتفاع مقدار الأجره عن أجره المثل في مقابلة وعده بتمليكه العين المؤجره هبه أو بيعا مخفضا كما لايؤثر على صحتها أن العقد صاحبه وعد بالتمليك فهذا الوعد ليس له أثر في صحة الإجاره وجميع خصائص الإجاره مكتمل من حيث المؤجر والمستأجر و العين المؤجره وصلاحيتها للتأجير ومقدار الأجره , ومدة الإجاره , وإمكان الإنتفاع بالعين المؤجره مدة الإجاره واعتبار العين المؤجره أمانه في يد المستأجر عليه ضمانها في حال التعدي أو التفريط أو التقصير أو الإهمال , وبهذا يتضح أن الإيجار مع الوعد بالتمليك بعد إنتهاء مدة الإيجار صحيح مادام عقد الإيجار منطبقه عليه أحكام الإجاره وخصائصها من حيث المؤجر والمستأجر والعين المؤجره وصلاحيتها للإنتفاع بها مع بقاء عينها وإباحة تأجيرها ومعرفة مدة الإجاره ومعرفة مقدار الإجره الدوريه سنويه , شهريه , أسبوعيه ولا يؤثر على صحتها حصول الوعد من المؤجر للمستأجر فبتمليكه إياها بيعا أو هبه حسبما يجري الإتفاق عليه بين الطرفين المؤجر والمستأجر ولو كان ذلك مصاحبا للعقد , ولكن نظرا إلى أن ممارسي عقود التأجير مع الوعد بالتمليك من شركات أو أفراد أو مؤسسات تجاريه يضمنون هذه العقود شروطا تبعدها عن خصائص الإجاره وأحكامها فليست بهذه العقود المشتمله على هذا الشروط عقود بيع ولا عقود إجاره وإنما هي عقود مهجنه لا تظهر لنا وجاهة القول بصحتها وقد تظهر لنا قوة القول ببطلانها , هذه الشروط أهمها مايلي :
1- مطالبة المستأجر بدفعه مقدمه يعتبرها المؤجر حقا له على المستأجر وذلك عند العقد , والملاحظه على هذا الشرط أن هذه الدفعه ليست إجره مقدمه ولاضمانا لسداد الإجره وقت إستحقاقها في حال تعثر السداد وأنما هي دفعه مقدمه للمؤجر يأخذا على إعتبارها جزء من حقه , فبأي حق يجوز للمؤجر أخذ هذه الدفعه الإ أن تكون الإجاره بيعا مغلفا بأسم الإجاره , فإذا كانت بيعا فيجب أن تأخذ أحكام البيع وخصائصه وأن يخلع منها لباس الإجاره .
2 - إلزام المستأجر بالتأمين على العين المؤجره , والملاحظة على هذا الشرط أن التأمين لمصلحة المؤجر على العين التي يملكها المؤجر والعين المؤجره بيد المستأجر أمانة عنده فيستوفي منها المنفعة التي وقعت الإجاره عليها مع الحفاظ على العين ثم ردها للمؤجر بعد إنتهاء الإجاره لتأتي مرحلة الوفاء بالوعد بالتمليك فبأي حق يلزم المستأجر بالتأمين على العين التي هي بيده على سبيل الإجاره والأمانه ؟ فهذا الشرط يصدق عليه المثل الشعبي : يعرس سعيد ويسبع مبارك , فهذا شرطا باطل فإذا حصل التأمين على هذه العين المؤجره فأقساط التأمين على المؤجر , وإذا حصل التعويض فهو حق للمؤجر حيث أن العين المؤجره ملكه له غنهما وعليه غرمها .
3- إلزام المستأجر بالصيانة الإساسية للعين التي أستأجرها وفي حال تلفها يلزمه ضمانها سواء أكان هذا التلف بدون سبب من المستأجر أو كان على سبيل التقصير أوالإهمال أو التعدي من المستأجر , وهذا الشرط باطل لأن العين المستأجرة في يد المستأجر على سبيل الأمانه فإذا تلفت بدون تعد أو تقصير أو إهمال فلاضمان عليه وأنما الضمان يتعلق بذمته في حال تلفها بتقصيره أو إهماله أو تعديه.
4- إلزام المستأجر بدفع دفعه أخيره هي ثمن السلعه بعد إستيفاء مدة الإجاره , وهذا الشرط غير صحيح لأن ثمن السلعه بعد إنتهاء الإجاره لايستحق لمالك السلعه إلا بعد حصول عقد البيع وتملك المستأجر إياها بموجبه , فبمطالبة الموعود بالتمليك وهو المستأجر بدفعه على حساب الشراء قبل وقته في غير محله فذمة المستأجر بريئه من حق لم يتعلق بعد بذمته . هذه الشروط المضمنه عقد الإجار لا أعلم أن أحد من أهل العلم أجازها على إعتبارها أحكام تتعلق بالإجاره ولكن أختلف العلماء رحمهم الله في بطلان العقد لبطلانها أو أن العقد صحيح وهي باطله كما قال النبي صلى الله عليه وسلم في حديث بريره حينما أرادت عائشه رضي الله عنها شرائها من أهلها وإعتاقها , فأشترطوا لهم الولاء , فذكرت ذلك لرسول الله صلى الله عليه وسلم فقال لها : إشترطي لهم الولاء , فإنما الولاء لمن أعتق , فذكر صلى الله عليه وسلم بطلان الشرط و إن رضيه الطرفان وصحة العقد ولعل القول بصحة عقد الإجاره وبطلان هذه الشروط هو القول الصحيح إن شاء الله.
ويبقاء لنا في هذه المسأله حكم الإتفاق بين طرفي العقد على زيادة مبلغ الإجره عن إجرة المثل هل يؤثر ذلك على صحة الإجاره ؟ والجواب على هذا إن العقد صحيح إذا إنتفت عنه الشروط السابق ذكرها ولم يوجد في العقد من الشروط مايتنافى معه ومع مقتضاه , ورضا المستأجر بدفع إجره أكثر من إجرة المثل في مقابله وعده بتمليكه العين التي إستأجرها إما هبه أو بيعا مخفضا ثمنه . ولو حصل على العين المؤجره مدة الإجاره تلف بدون سبب من المستأجر من تقصير أوتعد أو إهمال في حفظها ضاع حقه في الوفاء بالوعد بالتملك وضياع هذا الحق عليه يعطيه حق مطالبة المؤجر برد مازاد عن إجرة المثل , حيث أن بذله ذلك كان في مقابله وعده بالتمليك فتعذر, فله حق التعويض عن ذلك بأسترداد مازاد عن إجرة المثل . أما إذا كان تلف العين المؤجره بسبب عدوان المستأجر أو تقصيره أو إهماله في حفظها فعليه ضمانها لمالكها المؤجر , وعلى المؤجر دفع مازاد عن إجرة المثل للمستأجر , لفوات حقه في التمليك الموعود به بتلف العين , على أن هذا يحتاج إلى إجتهاد قضائي في تقدير حق كلا من الطرفين المستأجر والمؤجر , لأن التلف يحتمل أن يكون في أول مدة الإجاره أو في وسطها أو في نهايتها وفي حال وجود التلف في نهاية المده فقد يظلم المؤجر في حال الحكم عليه برد مازاد عن إجرة المثل ويحكم له بتقييم السياره وقت تلفها والحال أن المده قد أستهلك غالب عمر العين المؤجره خلاله وعليه فأن هذه المسأله خاضعه للقضاء , هذا ماتيسر ذكره والله المستعان0
وسوف نوضح هنا المقصود بالايجار مع الوعد بالبيع :
قد لايتحدث المتعاقدان عن البيع اصلآ في عقد الايجار, فيصدر العقد على انه
ايجار محض,ولكنه مقترن بوعد بالبيع من المؤجر اذا أبدى المستأجر رغبته
في الشراء خلال مدة الايجار0 ونرى في هذه الحاله التمييز بين فرضين:
الاول- ان يكون المتعاقدان يريدان في الحقيقه بيعآ بالتقسيط منذ البدايه0
ويعني ذلك اتجاه نية المتعاقدان الى اعتباره بيعآ بالتقسيط منذ البدايه0
الثاني-أن يعقد المتعاقدان إيجارآ جديآ يقترن به وعد بالبيع0
وفي الواقع فان اغلب هذه العقود في المملكه تدخل في الفرض الاول لان
اطراف التعاقد يريدان منذ ابرام العقد أعتباره بيعآ بالتقسيط0

ب:- ويرى أغلب العلماء في المملكه العربيه السعوديه ان هذا العقد غير جائزشرعآ , فقد صدر القرار رقم (198) وتاريخ 6/11/1420هجري بمايلي:
{{الحمد لله ,والصلاة والسلام على من لانبي بعده ,نبينا محمد , وعلى آله وصحبه
وبعد: فإن مجلس هيئة كبار العلماء , درس موضوع الايجار المنتهي بالتمليك في
دوراته التاسعه والاربعين ,والخمسين , والحاديه والخمسين ,بناء على أستفتاءات
متعدده وردت الي الرئاسه العامه لادارات البحوث العلميه والافتاء0واطلع على البحوث المعده في الموضوع من قبل عدد من الباحثين 0وفي الدوره الثانيه والخمسين المنعقده في مدينة الرياض ابتداء من تاريخ 29/10/1420هجري
أستأنف دراسة هذا الموضوع0وبعد البحث والمناقشه رأى المجلس بالأكثريه
ان هذا العقد غير جائز شرعآ لما يأتي:

اولآ: أنه جامع بين عقدين على عين واحده غير مستقرعلى احدهما وهما مختلفان
في الحكم متنافيان فيه0 فالبيع يوجب انتقال العين بمنافعها الي المشتري,وحينئذ
لايصح عقد الاجاره على المبيع لانه ملك للمشتري, والاجاره توجب انتقال منافع
العين فقط الى الستأجر0والمبيع مضمون على المشتري بعينه ومنافعه,فتلفه عليه
عينا ومنفعه,فلا يرجع بشئ منهما على البائع ,والعين المستأجره من ضمان مؤجرها, فتلفها عليه عينآ ومنفعة , الا ان يحصل من المستأجر تعد أو تفريط0

ثانيآ: أن الأجره تقدر سنويآ او شهريآ بمقدار مقسط يستوفى به قيمة المعقود عليه
يعده البائع أجره من اجل ان يتوثق بحقه حيث لا يمكن للمشتري بيعه, مثال ذلك : اذا
كانت قيمة العين التي وقع عليها العقد خمسين الف ريال واجرتها شهريآ الف ريال
حسب المعتاد جعلت الاجره الفين , وهي في الحقيقه قسط من الثمن حتيى تبلغ القيمه المقدره , فأن أعسربالقسط الاخير مثلا سحبت منه العين بأعتبارانها مؤجره
ولايرد عليه ما أخذ منه بناء على أنه استوفى المنفعه 0ولايخفى ما في هذا من الظلم والالجاء الى الاستدانه لايفاء القسط الاخير0

ثالثآ: أن هذا العقد وأمثاله أدى الى تساهل الفقراء في الديون حتى أصبحت ذمم كثيرمنهم مشغوله منهكه ,وربما يؤدي الى إفلاس بعض الدائنين لضياع حقوقهم
في ذمم الفقراء0

ويرى المجلس أن يسلك المتعاقدان طريقآ صحيحآ وهو أن يبيع الشئ ويرهنه
على ثمنه ويحتاط لنفسه بالاحتفاظ بوثيقة العقد واستمارة السياره ونحو ذلك0
والله الموفق0 وصلى الله على نبينا محمد واله وصحبه وسلم0}}
هيئة كبار العلماء

رئيس المجلس

عبدالعزيز بن عبدالله بن محمد ال الشيخ

[محمد بن غازي]

نحييك يا أخ متعب ونشكرك على موضوعك الجميل ولنا عوده ووقفات مع الموضوع ..

[فهد النفيعي]

مشكور وبارك الله فيك...

[القادم بقوة]

جزاك الله خير
والله لا يحرمك الاجر

[الهيـ(صبي)ـلا]

جزاك الله خير