أبونواف
29-Mar-2009, 03:54 PM
مقترح لإيجاد آلية تمويل مشترك بين «الصندوق العقاري» والبنوك بعقد الاستصناع
جريدة الرياض 29/03/2009
دعا باحث اقتصادي إلى إيجاد آلية تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والبنوك المحلية من خلال تطبيق عقد الاستصناع لبناء مسكن ودفع قيمتها من قبل المستفيد على أقساط ميسرة.
وقال الباحث الدكتور ناصح المرزوقي البقمي أستاذ الاقتصاد والسياسة الشرعية المساعد في معهد الدراسات الدبلوماسية إن المقترح يتم تطبيقه من خلال مراحل أولها من خلال تنبي صندوق التنمية العقاري أسلوباً جديدا في التمويل إلى جانب أسلوبه الحالي يتمثل في اتفاق الصندوق مع البنوك التجارية في تقديم تمويل مشترك بينهما لبناء مسكن خاصة لراغبين في ذلك.
وتتمثل المرحلة الثانية باتفاق البنك مع العميل بطريقة الاستصناع على أن يوفر البنك الأرض ويبنى المسكن عليها حسب المواصفات والشروط المتفق عليها بين العميل والبنك، ويمكن أن يدفع العميل مبلغا مقدما والباقي يكون على أقساط معينة ولمدة معلومة، وتكمن المرحلة الثالثة في حصول البنك على قرض العميل من صندوق التنمية العقاري، ويكون قضاء لبقية دين البنك على العميل بحسب الاتفاق بين البنك والعميل على تكلفة المساكن.
وأضاف في أن المرحلة الرابعة تتمثل في أن يرد العميل مبلغ البنك أولاً، في مدة عشر إلى خمسة عشر سنة هي مدة انتظار القرض من الصندوق في الغالب، ثم يشرع بعد ذلك في قضاء دين الصندوق عن طريق البنك في مدة 25 عاماً، مبيناً أن المرحلة الأخيرة تكون في تولي البنك إجراءات تحصيل ديون الصندوق من العملاء الذين تعامل معهم البنك مقابل أجرة يحصل عليها من صندوق التنمية العقاري.
وأوضح الباحث البقمي أن التمويل العقاري بالاستصناع له ثلاث حالات أولها بناء المسكن ودفع القيمة أثناء أو عند الانتهاء من العمل، الحالة الثانية تكمن في بناء المسكن ودفع القيمة مؤجلة بكاملها في وقت محدد، الحالة الأخيرة تتمثل في بناء المسكن ودفع القيمة على نظام أقساط ميسرة.
وبين الباحث أن قد استخلص من دراسة علمية حملت عنوان التعاون بين صندوق التنمية العقاري والبنوك التجارية في تمويل المساكن الخاصة في المملكة (حصلت الرياض على نسخة منها) إمكانية نجاح فكرة التعاون بين الصندوق والبنوك في تمويل بناء المساكن الخاصة في السعودية، حيث أيدها 87 في المائة من عينة الدراسة، كما أيد نحو 59 في المائة أن هذا الأسلوب سيخفض تكلفة التمويل على الباحثين عن مسكن خاص، معللين السبب في أن صندوق التنمية العقاري سيدفع نصف التكلفة أو قريبا منه بلا فوائد مما يعني أن الأرباح ستكون على القسم المتبقي الذي يخص البنك التجاري.
وأكد الباحث البقمي أنه يمكن أن يؤدي العمل بعقد الاستصناع إلى تحقيق الآثار الاقتصادية أهمها المساهمة في القضاء على البطالة: لأن الاستصناع – بحسب حديثه- يؤدي إلى التكامل بين عنصري العمل ورأس المال، مما يسهل نشوء مشروعات اقتصادية كبناء المجمعات السكنية مما يؤدي إلى تشغيل مزيد من العمال العاطلين، كما يساهم في تحقيق الاستقرار الاقتصادي وذلك من خلال المساعدة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب، إضافة إلى مساهمته في تلبية حاجات بعض المستهلكين والمنتجين في الحصول على طلباتهم وفقا لمواصفاتهم.
وأضاف أن الاستصناع يقي المستصنع والمشتري من تقلبات الأسعار، وذلك بدفع السعر المتفق عليه عند العقد، كما يساهم في حل أزمات الإسكان، إذ يطلب المستصنع مسكناً معيناً بمواصفات ومقاييس يحددها حسب رغبته وحاجته، ويدفع ثمنها على أقساط حسب استطاعته.
وذكر الباحث الذي اعتمد في دراسته على المنهج الوصفي لبيان مشكلة الإسكان وبخاصة مشكلة التمويل في السعودية، بالإضافة إلى المنهج التحليلي لتحليل نتائج الاستبيان الذي أجراه على عينة من المواطنين السعوديين، أن مشكلة الإسكان في المملكة تبرز خاصة في المدن الكبرى التي تتميز بارتفاع كثافتها السكانية ،مما يسهم في زيادة الطلب على المساكن وارتفاع أسعارها إلى مستوى بتجاوز القدرات المالية للعديد من فئات المجتمع الذين لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بداء من شراء الأرض وانتهاء بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن.
وقال: إنه انخفضت نسبة ملكية السعوديين للمساكن من 65 في المائة في خطة التنمية السادسة لوزارة الاقتصاد والتخطيط إلى 55 في المائة في نهاية خطتها السابعة، كما ارتفعت نسبة متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة من 26 في المائة خلال خطة التنمية السادسة إلى 30 في المائة خلال خطة التنمية السابعة.
وأضاف البقمي أن موارد صندوق التنمية العقارية عجزت في السنوات الأخيرة عن مواكبة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين الطلبات المقدمة ومعدل استجابة الصندوق لها تزداد اتساعاً، وتقدر طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو 400 ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة، مما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة.
وأرجع الباحث ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه المستحقة بالإضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وهو ما يتطلب تكثيف الجهود خلال خطة التنمية الثامنة للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص فترة الانتظار للحصول على قروض الصندوق.
أشار إلى أنه تجاوزت نسبة التخلف عن سداد قروض صندوق 30 في المائة من مجموع القروض قي عام 2004، مع ازدياد الطلبات الجديدة التي بلغت 30 ألف طلب في المتوسط سنوياً، ما زاد مدة الانتظار بين تقديم الطلب والحصول على القروض.
وبين الباحث البقمي أن خطة التنمية الثامنة أرجعت النقص في توفير الإسكان في المملكة إلى نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن، إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد، بالإضافة لانخفاض عدد المساكن التي توفرها بعض الجهات الحكومية، وعدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية، وعدم توافر قطع الأراضي الصغيرة.
وعدد الباحث جهود القطاع الخاص في حل مشكلة الإسكان، وذلك في عملة بالتوسع في زيادة إنشاء شركات التمويل العقاري، والسعي في بناء الثقة بين القطاع الخاص والمستفيدين وذلك فيما يتعلق ببناء المساكن، وان يكون ذلك بإشراف هندسي مستقل، وبمبادرة من القطاع الخاص مع ضرورة مراقبة الدولة في ذلك المجال.
منقووووووول
جريدة الرياض 29/03/2009
دعا باحث اقتصادي إلى إيجاد آلية تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والبنوك المحلية من خلال تطبيق عقد الاستصناع لبناء مسكن ودفع قيمتها من قبل المستفيد على أقساط ميسرة.
وقال الباحث الدكتور ناصح المرزوقي البقمي أستاذ الاقتصاد والسياسة الشرعية المساعد في معهد الدراسات الدبلوماسية إن المقترح يتم تطبيقه من خلال مراحل أولها من خلال تنبي صندوق التنمية العقاري أسلوباً جديدا في التمويل إلى جانب أسلوبه الحالي يتمثل في اتفاق الصندوق مع البنوك التجارية في تقديم تمويل مشترك بينهما لبناء مسكن خاصة لراغبين في ذلك.
وتتمثل المرحلة الثانية باتفاق البنك مع العميل بطريقة الاستصناع على أن يوفر البنك الأرض ويبنى المسكن عليها حسب المواصفات والشروط المتفق عليها بين العميل والبنك، ويمكن أن يدفع العميل مبلغا مقدما والباقي يكون على أقساط معينة ولمدة معلومة، وتكمن المرحلة الثالثة في حصول البنك على قرض العميل من صندوق التنمية العقاري، ويكون قضاء لبقية دين البنك على العميل بحسب الاتفاق بين البنك والعميل على تكلفة المساكن.
وأضاف في أن المرحلة الرابعة تتمثل في أن يرد العميل مبلغ البنك أولاً، في مدة عشر إلى خمسة عشر سنة هي مدة انتظار القرض من الصندوق في الغالب، ثم يشرع بعد ذلك في قضاء دين الصندوق عن طريق البنك في مدة 25 عاماً، مبيناً أن المرحلة الأخيرة تكون في تولي البنك إجراءات تحصيل ديون الصندوق من العملاء الذين تعامل معهم البنك مقابل أجرة يحصل عليها من صندوق التنمية العقاري.
وأوضح الباحث البقمي أن التمويل العقاري بالاستصناع له ثلاث حالات أولها بناء المسكن ودفع القيمة أثناء أو عند الانتهاء من العمل، الحالة الثانية تكمن في بناء المسكن ودفع القيمة مؤجلة بكاملها في وقت محدد، الحالة الأخيرة تتمثل في بناء المسكن ودفع القيمة على نظام أقساط ميسرة.
وبين الباحث أن قد استخلص من دراسة علمية حملت عنوان التعاون بين صندوق التنمية العقاري والبنوك التجارية في تمويل المساكن الخاصة في المملكة (حصلت الرياض على نسخة منها) إمكانية نجاح فكرة التعاون بين الصندوق والبنوك في تمويل بناء المساكن الخاصة في السعودية، حيث أيدها 87 في المائة من عينة الدراسة، كما أيد نحو 59 في المائة أن هذا الأسلوب سيخفض تكلفة التمويل على الباحثين عن مسكن خاص، معللين السبب في أن صندوق التنمية العقاري سيدفع نصف التكلفة أو قريبا منه بلا فوائد مما يعني أن الأرباح ستكون على القسم المتبقي الذي يخص البنك التجاري.
وأكد الباحث البقمي أنه يمكن أن يؤدي العمل بعقد الاستصناع إلى تحقيق الآثار الاقتصادية أهمها المساهمة في القضاء على البطالة: لأن الاستصناع – بحسب حديثه- يؤدي إلى التكامل بين عنصري العمل ورأس المال، مما يسهل نشوء مشروعات اقتصادية كبناء المجمعات السكنية مما يؤدي إلى تشغيل مزيد من العمال العاطلين، كما يساهم في تحقيق الاستقرار الاقتصادي وذلك من خلال المساعدة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب، إضافة إلى مساهمته في تلبية حاجات بعض المستهلكين والمنتجين في الحصول على طلباتهم وفقا لمواصفاتهم.
وأضاف أن الاستصناع يقي المستصنع والمشتري من تقلبات الأسعار، وذلك بدفع السعر المتفق عليه عند العقد، كما يساهم في حل أزمات الإسكان، إذ يطلب المستصنع مسكناً معيناً بمواصفات ومقاييس يحددها حسب رغبته وحاجته، ويدفع ثمنها على أقساط حسب استطاعته.
وذكر الباحث الذي اعتمد في دراسته على المنهج الوصفي لبيان مشكلة الإسكان وبخاصة مشكلة التمويل في السعودية، بالإضافة إلى المنهج التحليلي لتحليل نتائج الاستبيان الذي أجراه على عينة من المواطنين السعوديين، أن مشكلة الإسكان في المملكة تبرز خاصة في المدن الكبرى التي تتميز بارتفاع كثافتها السكانية ،مما يسهم في زيادة الطلب على المساكن وارتفاع أسعارها إلى مستوى بتجاوز القدرات المالية للعديد من فئات المجتمع الذين لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بداء من شراء الأرض وانتهاء بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن.
وقال: إنه انخفضت نسبة ملكية السعوديين للمساكن من 65 في المائة في خطة التنمية السادسة لوزارة الاقتصاد والتخطيط إلى 55 في المائة في نهاية خطتها السابعة، كما ارتفعت نسبة متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة من 26 في المائة خلال خطة التنمية السادسة إلى 30 في المائة خلال خطة التنمية السابعة.
وأضاف البقمي أن موارد صندوق التنمية العقارية عجزت في السنوات الأخيرة عن مواكبة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين الطلبات المقدمة ومعدل استجابة الصندوق لها تزداد اتساعاً، وتقدر طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو 400 ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة، مما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة.
وأرجع الباحث ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه المستحقة بالإضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وهو ما يتطلب تكثيف الجهود خلال خطة التنمية الثامنة للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص فترة الانتظار للحصول على قروض الصندوق.
أشار إلى أنه تجاوزت نسبة التخلف عن سداد قروض صندوق 30 في المائة من مجموع القروض قي عام 2004، مع ازدياد الطلبات الجديدة التي بلغت 30 ألف طلب في المتوسط سنوياً، ما زاد مدة الانتظار بين تقديم الطلب والحصول على القروض.
وبين الباحث البقمي أن خطة التنمية الثامنة أرجعت النقص في توفير الإسكان في المملكة إلى نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن، إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد، بالإضافة لانخفاض عدد المساكن التي توفرها بعض الجهات الحكومية، وعدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية، وعدم توافر قطع الأراضي الصغيرة.
وعدد الباحث جهود القطاع الخاص في حل مشكلة الإسكان، وذلك في عملة بالتوسع في زيادة إنشاء شركات التمويل العقاري، والسعي في بناء الثقة بين القطاع الخاص والمستفيدين وذلك فيما يتعلق ببناء المساكن، وان يكون ذلك بإشراف هندسي مستقل، وبمبادرة من القطاع الخاص مع ضرورة مراقبة الدولة في ذلك المجال.
منقووووووول