هل هناك انهيار قادم للعقار كما حصل للاسهم؟؟؟؟

[ابن مشيب]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


اسعد الله مساءكم جميعاً بكل خير , في هذا الموضوع احببت ان اطرح تسأل هام جداً قد يغيب عن الكثيرين منا , وحيث ان الرسول صلى الله عليه وسلم يقول: ( المؤمن لايلدغ من الجحر مرتين ) , والتسأل هو:

( هل هناك انهيار قادم للعقار كما حصل للاسهم من قبل؟ )

الجميع لم ينسى ماحصل في سوق الاسهم من انتكاسة وانهيار عظيم , وقبل حدوث الانهيار كانت هُناك مؤشرات منها على سبيل المثال تجزئة الاسهم ( كل سهم مقابل خمسة اسهم ودخول محافظ كبيرة رشت السوق بملايين الاسهم) , وبعدها بفترة بدأ التضعضع في السوق حتى وقع الانهيار.

وفي هذه الايام نلحظ بعض المؤشرات ومنها ماصدر من وكيل وزارة الشؤون البلدية والقروية للأراضي والمساحة الدكتور سليمان الرويشد القطاع العقاري , عندما صرح وقال ( أن الأراضي السكنية المطورة المتوفرة حاليا في مدن وقرى المملكة تبلغ مساحتها 935 ألف هكتار، وهي حيز مكاني كاف لاستيعاب نحو (4ر67) مليون نسمة، بمعدل كثافة منخفضة (72 شخص / هكتار)، ويمثل نحو 263% من عدد السكان الحاليين (6ر25) مليون نسمة من مواطنين ومقيمين، وهو عدد السكان المتوقع للمملكة في عام 1473ه وفق معدل النمو السكاني 2.3% ).

المصدر صحيفة الرياض:
http://www.alriyadh.com/2010/03/02/article502922.html


وهذا توضيح وإشارة على ان مايوجد من الاراضي السكنية خلال هذا التاريخ 1431هـ كافي لـ67 مليون سعودي , بينما عدد السكان في هذه الفترة لايتجاوزون 25 مليون سعودي , ومع هذا لازالت الدولة تمنح المواطنين في بعض المناطق اراضي سكنية.


طبعاً الوضع الحاصل الان في السوق العقاري بعد الارتفاع الكبير وعدم مقدرة كثير من المواطنين شراء العقار لقلة السيولة لديهم , واصبح عبارة عن تدوير العقار بين المضاربين وقلة من طالبي السكن الذين يملكون السيولة الكافية فقط , وهذا سوف يصل في نهايته للركود ( وقد يتم ادخال عروض كبيرة من جهات تملك الاف من الاراضي السكنية ) مما سوف يحدو بالسوق للانهيار بعد صرف المضاربين سيولتهم وكثرة العرض , وماحصل في سوق دبي خير شاهد.


وعلى ذلك يصبح الجواب على السؤال ( نعم ) والله اعلم.


ملاحظة مهمة: لو ذهب اي شخص لمتكب عقار وطلب منه مخطط الحي لوجد الاف من الاراضي في المخطط , ولو سأله عن العروض لوجدها لاتتجاوز اصابع اليد , وبقية الاراضي وهي تشكل اكثر من 70% لايعرف اصحابها , وهي المرشح دخولها للسوق بعد صرف السيولة من المضاربين والله اعلم.




تحياتي

[ابو ضيف الله]

يا الربع كنت جالس مع ريجيل تجار بالفطرة
وتكلموا عن انهيار سوق الاسهم و ويش هو الدرس المستفاد منه

فقالوا بالحرف الواحد: الدرس انك اذا شفت الناس اتجهوا لشيء
فخالفهم ورح للشيء الثاني وكانوا متوقعين انهيار سوف العقارات
وانا بصراحة انتظر ويا ويلك يا ابناخي الايداء من القبيلة كان صار شي :)

[الرومي]

انيهار العقار قاب قوسين او ادني .

العقار دبل خلال هذا العام في الاحياء الداخلية من الرياض ودبل ثلاث مرات في الاطراف وهذا يذكرني بسوق الاسهم دبلت الاسهم القيادية كما هو الان في عقارات وسط الرياض ثم دبلت الاسهم الخشاشية ثلاث مرات كما هو الان في العقارات في اطراف المدن التي لايوجد فيها خدمات .


العقار الان اصبح مخيف جدا كثير من العقارات الاستثمارية لايعود راس مالك لك بعد البناء والايجار الا بعد عشرون عام وهذا مخالف لقاعدة العقار للاستثمار الحقيقي الذي يحددها مابين 8 - 12 سنة فقط بمتوسط 10 سنوات .

الحذر من العقار ثم الحذر ثم الحذر.

[علي الشهراني]

مشكوووووووووووورين على النصاااائح

[مرزوق الجعيد]

سلام عليكم ورحمة الله وبركاته

اعتقد من وجهة نظري والله اعلم ان العقار كما يقال (يمرض ولا يموت)

والمقصود انه لماذا ينهار العقار ؟

اذا كان اكثر من نصف سكان المملكه لا يمتلكون منازل واكثر من الثلث لا يمتلكون اراضي

وعندنا في السعوديه توسع العقار ليس توسع استراتيجي توسع نمطي على اطراف المدن


مثلا لا يوجد اقامة مدن او افتعال قرى جديده في المناطق الشاسعه وانما التمدد يحصل في اطراف المدن لا يوجد لدينا الان سوى ما يسمى بالمدن الاقتصاديه والصناعيه واستيعابها محدود مثل مدينة الملك عبدالله

اتجاه اغلب المواطنين ذوي الدخل المحدود لما يسما العشوائيات واسعارها في ارتفاع
المخططات الرسميه والمعتمده من البلديات اسعارها خياليه ومع ذلك لا تستطيع ان تجد قطعه فيها

لو رجعنا لوضع المواطن المالي !!
اغلب المواطنين تعرض لخسارة الاسهم واكثر من ثلاثه ارباعهم متورط في القروض البنكيه وفترة سداد القروض في تلاشي مع مرور الوقت

مما يعني لوجود دورة جديده ماليه لدى المواطنين واستقرار مالي وسوف

تلخيص لما سبق

العقار يمر بمرحلة (الهدوء الذي يسبق العاصفه )

لا ننسا الفئات العمريه لدى المواطنين واتجاه افكارهم نحو تامين حياتهم ببناء منزل وخاصه للاعمار ما فوق الثلاثين
وللاسف هذه الفئه هي التي تعرضت لنكبة السوق السعودي

قد يكون تفكيري في الموضوع على فئه محدوده

ننتظر مشاركات الاخوان

شاكر ومقدر لك

تقبل تحيتي

[فاهم بن العتيبي]

ياكريم
ومن عنده سيوله انصحه بعدم الشراء
خلوها تصدي

[خلف القثامي]

انهيار الاسهم بفعل فاعل


هوامير العقار اتجهوا للاسهم

وارتفعت اسعارها بشكل جنوني

حتى وصل اسهم المصافي و بعض الشركات الى اعلى من 4000 ريال



بعد سقوط الاسهم

عاد التوجه الى العقار للرفع مره اخرى بعد ركود استمر اربع سنوات من 2002 الى 2006





العقار يمرض لايموت

اولا : توجد سيوله كافيه من تمويل البنوك والشركات للافراد بشكل ميسر


ثانيا : اسعار الاراضي مع ارتفاعه عليه اقبال كبير من المشترين


ثالثا : اسعار الاراضي في الاطراف ارتفاع بالرغم من البعد عن المواقع الخدماتيه واستغلت المضاربات

للاراضي من اسعار 50 الف ريال الى 80 الف ريال خاصه في نمار كما فعل في وادي لبن قبل سنوات

حتى وصل سعر الارض الى 400 الف ريال بمساحه 600 متر مربع


رابعا : قلة المخططات



ممكن يحصل ركود (لا انهيار )

للاسباب الاتيه


1_ ارتفاع مواد البناء كـ الحديد


2_ كثرة المعروض في العقار





شكرا يابن مشيب ع الموضوع الهادف والانذار المبكر

[طهطام]

يا ليته ينهار
لا تلوموني
معقولة أحياء عادية صار المتر فيها 1000 ريال
يعني الأرض اللي مساحتها 500 تكلفك نصف مليون
وباقي قيمة البناء
وقيمة الأثاث
والله يعين

[ابن مشيب]

يا الربع كنت جالس مع ريجيل تجار بالفطرة
وتكلموا عن انهيار سوق الاسهم و ويش هو الدرس المستفاد منه

فقالوا بالحرف الواحد: الدرس انك اذا شفت الناس اتجهوا لشيء
فخالفهم ورح للشيء الثاني وكانوا متوقعين انهيار سوف العقارات
وانا بصراحة انتظر ويا ويلك يا ابناخي الايداء من القبيلة كان صار شي :)


الله يعين بناخي الايداء كان نزل العقار:)

[اسير عيونها]

يعطيك العافيه..

والله العقارات لعبت فيناا كل يوم بارتفاع...

الارض اللي 60 الف وماتسوى الحين 200 واكثر...~


لاهنت ع الطرح

[الادهم ابن وايل النجدي]

اخي الكريم :

سأعطيك قرأتي بحكم تخصصي كمهندس معماري عملت مع العقاريين بكثرة

ولازلت اعمل هذه المشاريع وهي بكل صراحة تشهد الان ركود رهيب جدا جدا ,

الوضع السابق :

1-من فترة 1999 م بداية تحسن العقار حينما تحسنت اسعار النفط من 12 دولار الى

18 دولار وبداية المساهمات العقارية والتي فعلا كانت تدفع للعقار بقوة نتيجة توفر السيولة

بين المواطنين وزدهرت المساهمات العقارية قليلا في عام 2000 بعد ارتفاع سعر البترول ايضا من 18 الى 24 دولار.

2-من عام 2001 الى 2003 ارتفع العقار بنسبة 35 % وبدأت تكثر تداول العقارات ذات القطع الكبيرة
في الرياض وجدة والدمام وبدأت المضاربات عليها بصورة جنونية مع توفر السيولة بسبب عائدات ارباحالمساهمات العقارية خصوصا ذات المصداقية منها وبداء الناس ايضا يتهافتون للدخول في المساهمات العقارية من كل حدب وصوب .....!!! على الرغم من عدم نظامية اغلبها
وهنا نقطة ارتفاع الاولي التي مهدت الانطلاقة بالارتفاع من نسبة 35% الى 80% وحقية ان

من اسباب ارتفاع العقار في ذلك الوقت هو تدافع المساهمين العقاريين على الشراء بسبب نجاح المساهمات العقارية في جمع اموال من الناسو التي حقيقة رفعت الاسعار بطريقة لامنطقية اطلاقا
ودفعت الكثير من اصحاب هذه المساهمات في الدخول بمغامرات جنونية وبمضاربات وهمية من اجل
رفع الاسعار وتحقيق نسبة ربحية عالية جدا ..في هذه المساهمات .....!!!!

3- من عام 2003 الى عام 2005 م تقريبا ازدهر العقار ايضا وبداء العقار يون في تجارة القطع الكبيرة
مرة اخرى خصوصا مع توقف حرب امريكا على العراق وسقوط حكومة صدام حسين وبداية فكرة عصر جديد اثر ايجابيا (في تلك الفترة ) على العقار في منطقة الخليج اجمع .
ايضا شهدت هذه الفترة ارتفاع اخر بنسبة 40% وبدات المساهمات العقارية تزدهر والتي كانت هي
المحرك او المكانية الرئيسة في في ارتفاع العقار .
في عام 2004 2005 شهدت تلك الفترة تعثر المساهمات العقارية وبداية ظهور مشاكل لين المساهمين والملاك وايضا حدث مؤشر سيء للعقار وللمساهمات العقارية بعد ايقاف مساهمات جزر البندقية وكذلك ايقاف فكرة المساهمات العقارية الابترخيص ووضع ضوابط وشروط لها من قبل وزارة التجارة
وهذا سبب ايقاف شبه كلي للمساهمات العقارية (ماكينة ارتفاع العقار ).

والاسواء ايضا هو لمعان نجم سوق الاسهم الذي كان من فترة 2003 الى 2005 يعطي اربحا جنونية جدا
وبدا التبطيل الاعلامي الرهيب من الاعلام الذي دفع الناس للدخول بسوق الاسهم وترك العقار مما سبب
في توقف او ركودالعقار وبداية الارتفاعات الجنونية المؤشر لسوق الاسهم من 5000 الى 12000 الى ان وصل المؤشر الى 20000 نقطة والتي انتهت بانهياره عام 2006 م .


4-بدأت تلك الفترة التي اعقبت انهيار سوق الاسهم في الارتفاع القوي بنسبة 70% نتيجة ردة فعل الناس مما حدث من انهيار كارثي في سوق الاسهم وكان ارتفاع هنا نفسي اكثر منه عملي للسبب
الذي ذكرته لك سابقا ولكن حتى من عام 2006 الى عام 2008 كان هناك تذبب للناس وخاصة العقاريين
بين الاسهم والعقار وايضا يلاحض ازدهار المشاكل العقارية بين الناس والمساهمين الذين اخذو اموال الناس وتورطو في الاسهم .....ولكن ههذا لم يؤثر بشكل كبير على ارتفاع العقار نتيجة ثقة الناس المفرطة في العقار .

5-في عام 2008 ارتفع العقار مع بداية الغلاء العلمي الرهيب الذي اكتسح ارجاء الدنيا وارتفاع بنسبة 80% تقريبا في جميع اسعار قطع الاراضي واستمر هذا الارتفاع الجنوني الى كارثة الاقتصاد العالمية
في نهاية 2008 والتي ايضا شهدت انهيار العقار في امريكا والغرب وايضا بداية نزول العقار في دبي .
هنا توقف العقار في الارتفاع الا بشكل طفيف لايتجاوز 10% الى 15 % حتى وقتنا الحالي الذي ايضا
يشهد ركود وركود رهيب جدا جدا في تداول القطع العقارية الا فقط المستثمر الشخصي الذي له غاية
في عمل مسكن شخصي او عمارة تجارية خاصة وشهد ايضا افلاس عدد من العقاريين بسب كارثة الاقتصاد العالمي وايضا افلاسهم الرهيب في سوق الاسهم الذي نزل مؤشره الى ما يقارب 4000 نقطة . وحدث ضعف رهيب في السيولة بين العقاريين حيث توجد لديهم قطع الاراضي ولكن لايوجد مشتري الابعد جهد جهيد وهنا بدات الاسعار في النزول بنسبة 40% في القطع الكبيرة في شمال منططقة الرياض وايضا تشدد البنوك في توفير القروض العقارية للمساكن رغبة منها في الحفاظ على السيولة الموجودة لديها .


الوضع الراهبن :

او بالاحرى مالذي يحدث الان .....في العقار ...؟؟؟؟

الاجابة

التداول المضاربي في العقار ضعيف جدا

والاسواء ايضا هو ان العقاريين الذين يمتلكون الاصول

لايمتلكون سيولة كافية لمتويل مشاريعهم او لسداد تلك القروض والالتزامات المالية عليهم من البنوك والناس الذين ساهم معهم ..وهم يقعون تحت هذه الضغوط ما يحدو بهم لعرض اراضيهم للبيع باي ثمن للتخلص من المديونيات وتوفير السيولة ..وهذا بدورة سيهوي بالعقار لكثرة المعروض ....

والمشترين قلة جدا فهم اما مديون في الاسهم او لديه مشاكلة في تصريف عقاره الخاص

او متوقف ومتخوف ويراقب وهم الاكثرية .....!!!@@@

نستنتج مما سبق ان الارتفاعات الجنونية السابقةة اتت بسبب ماكينة المساهمات العارية
والمضاربات العقارية الوهمية او الفعلية بين العقاريين والشريطية كما يقال ......!!!!!
ولم تكن نتيجة حتمية للعرض والطلب من الناس والا فنحن الان نرى الان مئات الفلل التي عمرت وبنيت مثلا في حي اشبيليا
وغرناطة وقرطبة شرق الرياض والمشترين قلة جدا ..جدا ......!!!ولكم انة تسؤلهم تزوروهم بام اعينكم ....!!!


هل سيهبط العقار ...؟؟؟؟

الاجابة بكل تأكيد نعم ...

لماذا ..؟؟؟

1- لان الدولة الان في صدد انشاء مراكز مدنية او مدن جديد او تطوير مدن صغيرة لتوقيف الزحف السكاني الرهب على مدينة الرياضو جدة و والدمام
مما يعني ان العقار في تلك المدن ستوقف ولقد حذرت ايضا امانة جدة من نزول العقار لنفس السبب

2-توقف المساهمات العقارية والتي هي المحرك الاساسي في رفع العقارات .

3-بداية هجرة الناس من الرياض الى المدن الصغيرة والتي تشهد خدمات متطورة وتم احداث خدمات جديدة فيها والتي هي جميلة ومريحة للناس ولايوجد فيها زحام كما في الرياض او انتشار جريمة وخوف قلق من تزايد اخطار المدنية كما يحدث في الرياض ....وهذه المدن الصغيرة مثل شقراء المجمعه الدوادمي و حائل عنيزة والرس .والحفر والجوف وعرعر ..الخ حيث ان الدوله تشجع الاستثمار التجاري والصناعي هناك وتقوم بعمل الجامعات والمستشفيات والخدمات لكي تشكل مركز جذب اسكانية لتخفيف الضغط الرهيب على الرياض خصوصا ان الرياض اصبحت منطقة غير مرغبوبة الان للمحافظين .

4- سيكون الهبوط الاول للعقار بنسبة خمسين في المائة لمدة سنتين وبعدها سيعود العقار الى اسعار
عام 2004 تقريبا او ازيد قليلا .......!!!


هذا اجتهادي ...الشخصي ......!!!

ولكن من يتباع بدقه مسيرة ارتفاعلا العقار الا منطقية ...يؤيدني ......!!!
وانا اقوم باعداد الرد الذي تقرأونه والله العظيم اتصلت بواحد من مشاهير العقار
في شمال الرياض ايضا اكد كلامي بنسبة 200% وقال ان ا حدوث نزول كلبير في العقار قادم جدا وبقوة ...لامحالة ......!!!


اخوكم المهندس الادهم ابن وايل النجدي .....

[ابن مشيب]

انيهار العقار قاب قوسين او ادني .

العقار دبل خلال هذا العام في الاحياء الداخلية من الرياض ودبل ثلاث مرات في الاطراف وهذا يذكرني بسوق الاسهم دبلت الاسهم القيادية كما هو الان في عقارات وسط الرياض ثم دبلت الاسهم الخشاشية ثلاث مرات كما هو الان في العقارات في اطراف المدن التي لايوجد فيها خدمات .


العقار الان اصبح مخيف جدا كثير من العقارات الاستثمارية لايعود راس مالك لك بعد البناء والايجار الا بعد عشرون عام وهذا مخالف لقاعدة العقار للاستثمار الحقيقي الذي يحددها مابين 8 - 12 سنة فقط بمتوسط 10 سنوات .

الحذر من العقار ثم الحذر ثم الحذر.


وجهة نظر منطقية جداً , لاهنت يالرومي.


تحياتي

[ابو ضيف الله]

الاخ الفاضل المهندس الادهم بن وايل بيض الله وجهك على
النبذة القيمة والكلام المقنع وما اجمل ان يدلي صاحب الاختصاص بدلوه

اخوك ومحبك ابو ضيف الله

[ابن مشيب]

مشكوووووووووووورين على النصاااائح



ياهلابك ياشاعرنا , شرفت الموضوع :)



تحياتي

[ابن مشيب]

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته

حياك الله يامرزوق , اسعدني مرورك وتعليقك الجميل , ولكن قد اختلف معك في وجهات النظر في عدة نقاط وهي:



اذا كان اكثر من نصف سكان المملكه لا يمتلكون منازل واكثر من الثلث لا يمتلكون اراضي

وعندنا في السعوديه توسع العقار ليس توسع استراتيجي توسع نمطي على اطراف المدن


من اشرت اليهم حتى قبل الارتفاع لم يمتلكوا مساكن وحتى ولو نزل العقار لان يمتلكوا مساكن , فمهم في نظري ليسوا قاعدة للارتفاع.

والامر الاخر عدد الاراضي المخططة اليوم فقط تفوق عدد السكان اضعاف مضاعفة كما اشار وكيل وزارة الشؤون البلدية والقروية للأراضي والمساحة الدكتور سليمان الرويشد.



لو رجعنا لوضع المواطن المالي !!
اغلب المواطنين تعرض لخسارة الاسهم واكثر من ثلاثه ارباعهم متورط في القروض البنكيه وفترة سداد القروض في تلاشي مع مرور الوقت


قبل خسارتهم وتحملهم القروض لم يكن العقار بهذا الارتفاع , فهل بعد تحملهم القروض يبقى الارتفاع , وبعد سنوات يعودون لوضعهم الطبيعي يزداد كذلك!!!!!!!



تلخيص لما سبق

العقار يمر بمرحلة (الهدوء الذي يسبق العاصفه )


وصف جميل للفكر الذي طرحته في موضوعي:)




لا ننسا الفئات العمريه لدى المواطنين واتجاه افكارهم نحو تامين حياتهم ببناء منزل وخاصه للاعمار ما فوق الثلاثين
وللاسف هذه الفئه هي التي تعرضت لنكبة السوق السعودي



المملكة مساحتها مساحة قارة ماشاء الله تبارك الله , وازدياد الشعب لان يجعلهم تضيق بهم.



وفي الختام اشكرك على تشريفك الجميل للموضوع



تحياتي

[أبونواف]

انهيار وشيك لسوق العقار كما حدث في سوق الأسهم
تضخمت أسعار العقار في مدينة الرياض وربما في بقية مدن المملكة بشكل لم نشهد له نظير. فقد ارتفعت الأسعار بشكل مفاجئ وتضخمت حتى وصلت إلى أرقام خيالية
لاحد يستطيع أن يشتري فيها .

[ابن مشيب]

ياكريم
ومن عنده سيوله انصحه بعدم الشراء
خلوها تصدي


الله يعين من ينتظرها حتى تصدي:p



تحياتي

[الازدي الجديد]

كثير من العقارات الاستثمارية لايعود راس مالك لك بعد البناء والايجار الا بعد عشرون عام وهذا مخالف لقاعدة العقار للاستثمار الحقيقي الذي يحددها مابين 8 - 12 سنة فقط بمتوسط 10 سنوات .



السلام عليكم ورحمة الله

المقتبس اعلاه زبدة الكلام
ولن يصح إلا الصحيح

[الرومي]

السلام عليكم ورحمة الله

المقتبس اعلاه زبدة الكلام
ولن يصح إلا الصحيح

وعليكم السلام اخي ابن الازد

في هذة الايام نلحظ ركود عجيب بل عروض اقل اسعار من عروض قبل شهر من الان وزيادة في المعروض في احياء شمال الرياض والمهدية ونمار وعريض ومخطط الخير وضاحية لبن يبدو ان خبر زيادة اسعار الحديد بنسبة لن تقل من 50% ستكون الضربة القاضية او مانسمية القشة التي كسرت ظهر البعير .

[فهيد الايدا المورقي]

يا الربع كنت جالس مع ريجيل تجار بالفطرة
وتكلموا عن انهيار سوق الاسهم و ويش هو الدرس المستفاد منه

فقالوا بالحرف الواحد: الدرس انك اذا شفت الناس اتجهوا لشيء
فخالفهم ورح للشيء الثاني وكانوا متوقعين انهيار سوف العقارات
وانا بصراحة انتظر ويا ويلك يا ابناخي الايداء من القبيلة كان صار شي :)



ابو ضيف الله طب سوق العقار ومجاك عندي


ههههههههههههههههههههههههههه


يالربع تري تجار السعوديه ماعندهم غير سوق العقار وسوق السيارات وطلع اخيرا سوق الاسهم

وخسرو فيه والان السيوله رجعة لسوق العقار وسوق السيارات معاد فيه ارباح


تحيتي

[محمد بن غازي]

جريدة المدينة- الاثنين 11صفر 1429هـ



عبدالسلام البلوي - الرياض


كشف وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف عن توجّه الوزارة إلى فرض زكاة على الأراضي المعدّة للتجارة وأن هناك دراسة لدى الوزارة وهي في مراحلها الأخيرة.

[الرومي]

جريدة المدينة- الاثنين 11صفر 1429هـ



عبدالسلام البلوي - الرياض


كشف وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف عن توجّه الوزارة إلى فرض زكاة على الأراضي المعدّة للتجارة وأن هناك دراسة لدى الوزارة وهي في مراحلها الأخيرة.


ستكون ضربة قاضية للعقار .

سبق وان حذرنا من اسعار العقار وتوقعنا ان سقوطة وانهيارة اصبح وشيك .

[روقي الجمش]

العقار يسهوي قريباً .... والمسألة وقت فقط . والعرض خلال الأيام السابقة كثر .. والشراء قليل جداً . والجميع منتظر .
وإذا فرضت الزكاة على أصحاب العقار والمتجارون بها . سيكون لها مرود قوي على النزول . ولكن سيكون بالتدرييج . أسعار خيالية ولا أحد يتصورها أبداً .

[فارس هنا وهناك]

حتى في صلاة الجمعـه قبل إسبوعين خطيب الجامـع

حـذر الناس من الإنخداع عند سماع أن الأرض الفلانيـه بيعت بكذا وكذا و أن هذه لعبـة عقـار كما هي لعبـة الأسهم سابقـآ

اللهم لا تجعـل الدنيـا أكبـر همنـا

نسأل الله أن يصـرف عن المسلمين جشـع الطامعيـن ..

[خلف القثامي]

توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغا فيه. وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً حتى لا يلحق الضرر بالفئة الكبرى المتعاملة في السوق.

في مايلي مزيد من التفاصيل:

توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغ فيه.

واتفق المختصون على أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب بالدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، مبينين أن السوق لم تخضع في السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت تعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.

وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً.

وأوضح عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن التثمين العقاري هو تقنين القيمة وإعطاء العين المراد تثمينها قيمتها الفعلية في وقت التثمين لها، سواء كانت تلك القيمة للإيجار أو البيع أو الرهن، مشيراً إلى أن التثمين العقاري له فوائد عدة على القطاع بشكل عام، فالتثمين سيتمكن من إعطاء القطاع قوة وثباتاً، وسيبعده عن الشبهات والاهتزازات التي تنعكس سلبا على السوق العقارية خاصة إذا كان التقييم عشوائياً، الذي يخالف الأمر في حال كان التثمين حقيقياً، حيث سيتمكن حينها من إنصاف السوق العقارية من خلال توضيح القيمة المستحقة للعقار بعد دراسة موقع العقار وحضوره على الشارع وقيمة الأصول ونسبة الإهلاك والنظر في المبيعات المشابهة.


ويقول الأحمري الذي يعد أول رئيس لجنة تثمين عقاري في الغرف التجارية السعودية: «إن غرفة جدة هي أول من وضع باكورة التثمين العقاري في الغرف التجارية منذ نحو عامين ونصف، وإن البداية للبرنامج كانت عبر تشكيل لجنة عمل انبثقت عن اللجنة العقارية، ومن ثم قمت حينها بزيارة عدة دول أوروبية وأمريكية للاطلاع على تجارب المثمنين العقاريين الذين يعرفون بالمخمنين المحلفين هناك، وذلك من أجل النظر إلى المنهجية التي يتم من خلالها التعاطي مع تقدير أسعار أصول العقارات في تلك البلدان، ووجدت في البداية أن المثمن العقاري لا يمكن أن يحوز الترخيص اللازم لمزاولة مهنة التثمين إلا بعد أن يجتاز الدراسة على مقاعد الجامعة لمدة خمسة أعوام ومن ثم التخصص في مجال التثمين عبر الدراسة لمدة 24 شهراً»، مشيرا إلى أنه تمكن خلال زيارته تلك الدول من جمع أكبر قدر ممكن من المناهج التي يقوم بدراستها المثمنون العقاريون، ثم تم استخلاص ما يمكن أن يتفق مع الشريعة الإسلامية ومع الأنظمة والقوانين المعمول بها في المملكة ليتم اعتماده وتطبيقه من خلال الدورات التي كانوا يتوجهون لعقدها بعد أن تعاقدوا في أثناء رئاسة صالح التركي غرفة جدة مع أحد المعاهد الوطنية المتخصصة، الذي أسهم بدوره في الدفع بـ 500 مثمن عقاري حتى الوقت الحالي في السوق العقارية بينهم عاملون في هيئة النظر والدوائر الحكومية، بعد أن اطلع على الحقائب التدريبية التي تم تطويرها ليتمكن المتدرب من خوض مراحلها الدراسية البالغة خمسة أسابيع، والتي في حال تم اجتيازها يحصل المتدرب على شهادة اعتماد لمزاولة المهنة من قبل الغرفة التجارية الصناعية في جدة».

وأفاد الأحمري أنهم بدورهم في الغرفة التجارية قاموا بمخاطبة وزارة التجارة من أجل إلغاء صلاحية التثمين من السجلات العقارية التي كانت تمنح للراغبين في فتح المكاتب العقارية، وطالبوا بألا تمنح رخصة التثمين في السجل التجاري إلا للحاصلين على دورات في مجال التخصص، وهو الأمر الذي تجاوبت معه الوزارة وأسهمت في تنظيم المهنة، خاصة أن المثمنين غير المرخصين والمدربين من السابق كانوا يعتمدون في تقييمهم العقارات على مستويات الدخل، وهو ما أثر فعلاً على كثير من عمليات التقييم سواء كانت العملية تجرى لصالح النفع العام أو الخاص أو لإقامة المزادات أو للتحاكم بين المتخاصمين.

ويرى الأحمري أنه لابد أن يحصل المثمن العقاري في البداية على دورات متخصصة في مجال التثمين حتى يتمكن من مزاولة المهنة، ومن ثم على المدى الطويل تتم زيادة رفع المؤهلات العلمية المطلوبة، وذلك حتى لا تتأثر السوق أو العاملون فيها، خاصة أنه في السابق لم تكن هناك أي متطلبات علمية للحصول على السجل العقاري، سوى أن الراغب في الحصول على السجل يجيد القراءة والكتابة، وهو الشرط الذي ما زال مدونا حتى الوقت الحالي للراغب في الحصول على ترخيص مزاولة المهنة العقارية، لافتاً إلى أن من المفترض أن يكون المثمن العقاري حاصلاً على تعليم متقدم ليتمكن من متابعة الأسواق العالمية وتطورات الأسواق المجاورة ليواكب في أثناء مزاولته المهنة تلك المتغيرات.

وزاد الأحمري: «إن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية وهم فقط يقرأون ويكتبون تصل إلى نحو 5 في المائة»، داعياً القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة، وذلك حتى يتم تجنب ما حدث عندما رشح كثير من المناطق مثمنين عقاريين فيها يعملون على تقدير الملكيات المنزوعة لصالح النفع العام، وأن بعض من تم ترشيحهم لا يحملون مؤهلات علمية ويعتمدون على خبراتهم في السوق العقارية في ظل تجاهلهم المتغيرات الحديثة في الأسواق العقارية العالمية ومتطلبات العصر الحالي، الذين يمكن أيضا أن يتسببوا في حال وجود موظفين من الدولة مشاركين في لجان التقديرات على غير دراية بآليات التثمين أن يرفعوا تقارير للدولة يشوبها الخطأ في التقدير ما سيلحق الضرر إما بخزينة الدولة في حال تمت المبالغة في التقدير أو بمالك الملكية في حال تم تقدير ملكيته بأقل من سعرها المفترض.

وأكد الأحمري أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه خاصة في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب للدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، وحتى لا نقع أيضا تحت مطرقة الحجة من المستثمر الأجنبي الذي سيتعامل وفقاً للأنظمة العالمية والمعايير الدولية بعيداً عن الاجتهادات في تقدير أصول ملكياته واستثماراته في المملكة التي لن يقبل فيها بالتقدير العشوائي وغير العلمي، مشددا على أن السوق لم تخضع من السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت يعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.

وذهب الأحمري إلى توضيح مقولة «العقار هو الذي يمرض ولا يموت»، وقال: هذه المقولة بطبيعة الحال مقولة متعارف عليها من السابق، وكان الراغبون في دخول القطاع العقاري يقومون بوضع مدخراتهم في العقار ثم الانتظار عليها لفترات طويلة حتى يتضاعف المبلغ ومن ثم البيع برقم آخر يكون مرتفعاً عن القيمة الشرائية، والأمر الذي لا يدركه أولئك المودعون مدخراتهم في العقار أن أرباحهم تراوح بين 10 و50 في المائة، وأن الرقم الكبير الذي قاموا بالبيع به مقارنة برقم الشراء هو نفس رقم الشراء تقريبا ولكن اختلاف سعر الصرف والتضخم الموجود حاليا جعل الرقم مرتفعا»، مؤكدا أن الاعتماد الكلي على سوق العقار وادخار المبالغ فيه أمر تسبب في تضخم أسعار العقار وكذلك تسبب في عدم وجود تنوع في الاقتصاديات التي من شانها أن تعمل على زيادة الدخل القومي وكذلك توفير الفرص الوظيفية للشباب والفتيات.

وأبان الأحمري أن من إيجابيات تطبيق نظام الرهن العقاري في السوق السعودية، لجم التضخم في السوق العقارية الحاصل في الوقت الحالي، وتمكين المواطنين من الحصول على المساكن بأسعار مناسبة ومتوافقة علميا مع مجريات الأسواق سواءً كان ذلك بغرض التملك أو الإيجار، وأن من سلبيات عدم تطبيق النظام بقاء السوق العقارية في عشوائية ستتسبب في خسارتها لا محالة خاصة في ظل عدم وجود الأسس العلمية التي تمكن الراغبين في دخول السوق بشكل مقنن ونظامي، وكذلك سترتفع نسبة التضخم ما يجعل أمر تملك السكن حلماً لا يمكن تحقيقه للمواطنين من ذوي الدخل المحدود، كما سيمنع عدم وجود النظام الجهات المعنية في وزارة العدل من إقامة مؤشر عقاري قادر على تقدير القيمة السوقية للعقارات وفق مواقعها ونوعيتها، مستدركاً أن وزارة العدل ما زالت تعاني من القصور تجاه إنشاء المؤشر وذلك لعدم قدرتها على حصر الثروة العقارية في السعودية وكذلك لم تنه ما يتعلق بالتسجيل العيني، حيث إنها فيما لو تمكنت من وضع المؤشر ستتمكن بالتالي من الحد من المضاربات في السوق العقارية وكبح جماح التضخم جراء التدوير دون جدوى فيما يختص بإنشاء المساكن القادرة على الحد من الأزمة السكنية التي تعيشها المملكة.

وأفصح الأحمري أن تطبيق الرهن العقاري بالتوازي مع تطبيق قرار مجلس الوزراء بإيصال الخدمات إلى مخططات المنح سيجعل المواطنين قادرين على تملك الوحدات السكنية، الأمر الذي بدوره سيسهم في عودة أسعار العقار إلى أدنى المستويات وسوف تعود إلى أسعارها الطبيعية والحقيقية، كاشفاً أن تطبيق نظام الرهن يشكل خطراً كبيراً على رؤوس أموال المواطنين والمستثمرين الذين جازفوا ووضع رساميلها في سلة واحدة تمثلت في السلة العقارية، وأن نسبة المخاطرة الواردة في الوقت الحالي بنسبة 50 في المائة، وأن الهبوط في الأسعار سيكون تدريجياً بعد تطبيق النظام الذي هو بحاجة إلى ثلاثة أعوام لإجادة البنود فيه، ومن ثم تطبيق النظام فعلياً بعد أربعة أعوام منذ إقرار، مرجعا أسباب عودة الأسعار إلى وضعها الطبيعي إلى أن المثمنين سيعملون على تثمين العقارات وفقا لأدوات التثمين العالمية الأمر الذي سيجعل حقيقية دون مبالغة كما هو حاصل حاليا.

من جهته قال المهندس إبراهيم جوهرجي المقيم المعتمد من جامعة الدول العربية: «إن التقييم العقاري هو إيجاد القيمة السوقية العادلة للعقار بإحدى الوسائل العلمية المتبعة التي من خلالها يتم تحديد قيمة الأملاك العقارية للموقع محل الاعتبار، مشيراً إلى أن الفوائد علي القطاع العقاري عديدة، أهمها: الحفاظ على نسق السوق العقارية وقوامها الاقتصادي، ومراعاة الجوانب المالية ومعدلات نمو الاقتصاد الوطني مقارنة بحجم التدفقات النقدية.

وأضاف جوهرجي: «لكي يصبح الشخص مؤهلا لمهنة مقيم لا بد أن يكون إما صاحب خبرة في السوق العقارية تتعدى خمسة أعوام أو حاصل على شهادة بكالوريوس في تخصص الهندسة أو أي تخصص قريب من المهنة، إضافة إلى كلتا الحالتين يتوجب عليه الحصول على شهادة دبلوم أو دورة معتمدة متخصصة في منح شهادات للمقيمين العقاريين، ويشترط أن تكون معتمدة من أقرب جهة مختصة بتعيين المقيمين في الدولة (وزارة التجارة) حسب نظام المملكة»، مفيداً أن المقيمين ينقسمون إلى نوعين على الرغم أن البعض قد يرى أن هناك أربعة أنواع من المقيمين، إلا أن تصنيف المقيمين حسب نظام الولايات المتحدة يقسمهم إلى نوعين فقط: مقيم مرخص ويسمح له بتقييم عقارات اقل من 250 ألف دولار ويشترط توفر شهادة دبلوم أو دورة تدريبية مكثفة، والقسم الآخر خبير تقييم معتمد ويسمح له بتقييم عقارات بأكثر من 250 ألف دولار، ويشترط إضافة إلى ما سبق توفر خبرة سوقية إضافية مكتسبة تزيد على خمس سنوات، إضافة إلى تخطي عدد معين من تقارير التثمين في العام الواحد، إلى جوار تخطي اختبار للحصول على تصريح خبير.

ويرى جوهرجي أن السوق السعودية مستفيدة بشكل مباشر من تطبيق نظام التثمين العقاري، وأن في حال تم إقرار النظام وذلك لما يمثله التثمين من دور أساسي وفعال حيث يعد حجر الزاوية للمنظومة العقارية في أي نظام عقاري في العالم من الطبيعي أن يسهم في تحقيق أهداف السوق العقارية بما يتوافق مع نظام التقييم والأصول.

وأفاد جوهرجي أن التثمين سابقا موجود داخل القطاعات الحكومية وفي السوق أيضا، ويتعامل به المتعاملون في بيع وشراء العقار والتأمين والتعويض وتقسيم الأملاك, لافتاً إلى أنه ظهرت الفائدة - مؤخرا من خلال الأحاديث والندوات - المقامة من التثمين بشكل عام, ما جعل البعض يسعى إلى تحسين الخدمة التي يقدمها وفق متطلبات السوق، إضافة إلى وجود منافسة بسيطة بين المكاتب والمؤسسات الناشئة أخيرا.

وأبان جوهرجي أن الآثار الإيجابية لتطبيق نظام التثمين العقاري هي: تحقيق موازنة اقتصادية في قطاع العقار وأهم من ذلك عدم وجود أي هدر مادي نظير التضخم الاقتصادي الذي تحدثه العشوائية في السوق من خلال المبالغة في الأسعار أو خفضها، تفعيل العجلة الاقتصادية بشكل مميز واستقطاب الأموال وقطاعاتها لسوق آمنة مستقرة مبنية على ضوابط واشتراطات علمية سليمة، والحفاظ علي قيمة العملة المحلية، والأهم من ذلك معرفة وتصحيح وضع السوق وإمكانية الحصول على تقارير عن وضع السوق، وأما الآثار السلبية فهي عكس الإيجابيات بجوار الابتعاد عن النظم المتبعة دوليا في تفعيل عجلة النمو العقاري، مبيناً أن المنظومة العقارية تدور حول عجلة متصلة حيث يعد التثمين أحد تلك الصلات، فمن الصعب جدا تطبيق نظام الرهن دون الحصول على تقييم كما يصعب تمويل مشروع سكني دون الاستناد إلى تقييم عادل للقيمة.

وأوضح جوهرجي أن القطاع العقاري يحتاج إلى وقت ليتأقلم على نظام التثمين عند إقراره، مردفاً: «عندما نتحدث عن شيء موجود في الساحة العالمية ويتم تطبيقه لديك تحتاج بعض الوقت لكي تحكم على النتائج، فالصعوبة التي قد تواجه المثمنين هي التعريفة، وتختلف التعريفة من منشأة إلى أخرى حسب جودة ومقدار الخدمات التي تقدمها، ومن السهولة بمكان أن يتم التأقلم على أي نظام تود إضافته في أي سوق لكن أعتقد أن الصعوبة تكمن في محاربة الإشاعات والأخبار المغلوطة المنتشرة في عالم العقارات، فالمقيم العقاري الناجح هو الذي لا يتأثر بمنحى الإشاعات ويبعد أذنه عنها دائما، وهذا هو الوقت المناسب لتتم إضافة لمسة متوازنة إلى السوق العقارية السعودية».

وأردف جوهرجي: «إن الاقتصاد الوطني هو المستفيد الأول من تطبيق تظام التثمين العقاري وكذلك حركة الإعمار في المملكة، كما أن لتطبيق النظام آثاراً اجتماعية تتمثل في خلق فرص عمل جديدة وتوسع في رقعة الإسكان والامتداد التجاري المتوقع وتطور قطاع العقار الذي يعد أحد الأعمدة الأساسية الداعمة للاقتصاد الوطني»، مشدداً على أن تطبيق النظام يتوافق مع المصلحة العامة التي تفيد بضرورة تطبيق النظام خلال أسرع وقت ممكن، ومن ثم تصحيح بعض المشكلات التي تظهر عند الاحتكاك بالنظام واكتشاف أخطائه.

وعلى ذات الصعيد تابع المهندس عبد الباسط قارئ المتخصص في التثمين العقاري: «إن التثمين العقاري في واقعه هو التقييم العادل لسعر العقار من خلال الاعتماد على عوامل الجذب والوسائل العلمية الأخرى المتبعة دولياً، وأن التثمين سيعطي العقار قيمته الحقيقية دون أن يبخس سعره أو يبالغ فيه ما يجعل من التضخم سمة بارزة في القطاع، كما أن فوائده ستشمل قطاع العدل عند تقسيم التركات بين الورثة والتقييم بين المتخاصمين، وستشمل الفائدة الجميع دون استثناء سواء كان الغرض من التثمين لصالح شركات أو مؤسسات حكومية أو أفراد»، مشيراً إلى أن المثمن العقاري يجب أن يكون أميناً وذا خبرة وأن يكون المثمن حاصلا على دورة متخصصة في التثمين العقاري بغض النظر عن الشهادات العلمية في الوقت الحالي خاصة مع بداية تطبيق النظام.

وأفاد قارئ أن المثمنين الذين يعملون بواقع خبرتهم اعتمدوا على الدخول في تقييم العقار بغض النظر عن اتباع أكثر من أربع وسائل عالمية في التقييم متعارف عليها متمثلة في المبيعات المتشابهة وسعر التكلفة ورسملة الدخل ونسبة الدخل، مبيناً أن الأساليب العلمية لا يمكن للخبرة أن تطلع المثمن الذي يعتمد على خبرته عليها، كما أن هناك الجهات الحكومية والأفراد لا يطالبون بمثل هذه الوسائل العلمية التي تعد مهمة لعدم معرفتهم بها أو لعدم إدراكهم مدى جدواها التي من خلالها سيتحقق الإنصاف للجميع سواء المشتري أو البائع أو الجهة الحكومية أو الخاصة المنزوع لصالحها العقار.

وزاد قارئ: «السوق العقارية قادرة على استيعاب تطبيق النظام، خاصة أن المجتمع الآن التفت إلى المثمنين العقاريين وبدأ يرتاد مكاتبهم خاصة مكاتب أولئك المعتمدين بشهادات علمية في التخصص والمشهود لهم بالأمانة في المهنة، وأن ارتياد جميع شرائح المجتمع وقطاعاته الحكومية والخاصة لمكاتب المثمنين والاعتماد على آرائهم لم يأت إلا بعد أن شعروا بأن المثمن سيمنح القيمة الحقيقية والعادلة للعقار وأنه سينصف جميع الأطراف من خلال تحديد السعر الصحيح الذي يواكب السوق دون تضخيم أو إجحاف بحق طرف على الآخر».

ولفت قارئ إلى أن السوق العقارية على الرغم من أنها تعد إحدى أقوى الأسواق والقطاعات الاقتصادية في المملكة أنها غير متطورة وغير قابلة للتطور في ظل عدم وجود الأنظمة القادرة على ضبط إيقاع الحركة التجارية فيها، ويرى أن السوق عشوائية وبحاجة إلى القوانين والهيئات القادرة على ضبط وتحديد توجهاتها لتنعكس بالتالي بالإيجاب على الناتج القومي وعلى المستهلك الراغب في الحصول على السكن وعلى المستثمر الذي يبحث عن تحقيق الأرباح دون مخاطرة بالرساميل.

[ابن مشيب]

انهيار الاسهم بفعل فاعل


هوامير العقار اتجهوا للاسهم

وارتفعت اسعارها بشكل جنوني

حتى وصل اسهم المصافي و بعض الشركات الى اعلى من 4000 ريال



بعد سقوط الاسهم

عاد التوجه الى العقار للرفع مره اخرى بعد ركود استمر اربع سنوات من 2002 الى 2006





العقار يمرض لايموت

اولا : توجد سيوله كافيه من تمويل البنوك والشركات للافراد بشكل ميسر


ثانيا : اسعار الاراضي مع ارتفاعه عليه اقبال كبير من المشترين


ثالثا : اسعار الاراضي في الاطراف ارتفاع بالرغم من البعد عن المواقع الخدماتيه واستغلت المضاربات

للاراضي من اسعار 50 الف ريال الى 80 الف ريال خاصه في نمار كما فعل في وادي لبن قبل سنوات

حتى وصل سعر الارض الى 400 الف ريال بمساحه 600 متر مربع


رابعا : قلة المخططات



ممكن يحصل ركود (لا انهيار )

للاسباب الاتيه


1_ ارتفاع مواد البناء كـ الحديد


2_ كثرة المعروض في العقار





شكرا يابن مشيب ع الموضوع الهادف والانذار المبكر



لاشكر على واجب ياخلف , واسعدني مرورك وتعليقك الكريم.


تحياتي

[الادهم ابن وايل النجدي]

مخاوف من انهـيار أسعار الأراضي
علي البراهيم – الدمام

توقع خبراء عقاريون بانهيار وشيك في أسعار الأراضي – أشبه بانهيار سوق الأسهم عام 2006 – جراء تضخّم أسعار الأراضي ووصولها إلى أرقام فلكية اعتمدت على المضاربات ونشر الشائعات في السوق العقارية المحلية. أكد الباحث د. عبدالله بن احمد المغلوث أن عدم وجود جهة مسئولة عن العقار، إلى جانب ضآلة الفرص الاستثمارية الأخرى، فضلا عن محدودية المخططات السكنية، وانتشار ثقافة المضاربات وسرعة انتشار الشائعات في السوق المحلية، كلها أسباب جوهرية أدت إلى إشعال أسعار الأراضي والقفز بها لتجاوزات نسبتها 500 بالمائة مقارنة بالسنوات الخمس الماضية مشيرا إلى أن أسعار الأراضي الآن لا تعدو كونها فقاعة سرعان ما ستنفجر محدثة هزة عنيفة في الوسط العقاري لاسيما في ظل توجه الدولة اليوم للتوسع في فتح وتطوير مخططات المنح في معظم المناطق. وأضاف: إن الحل لإعادة التوازن إلى السوق المحلية والعودة إلى أسعار عادلة يكمن في فتح قنوات استثمارية أخرى في عدة مجالات كالسماح لشركات كبرى بالتوسّع في تطوير مساحات كبيرة من الأراضي وفتح المزيد من المخططات السكنية، وكذلك تحفيز المطورين العقاريين في التوسّع في مشاريعهم الاستثمارية السكنية.. وغيرها. وقال سليمان قاضي إن ارتفاع أسعار الأراضي سبب أزمة حقيقية لدى الكثير من الناس لاسيما ذوي الدخل المحدود ممن فقدوا الأمل في تملك الأرض والبناء مشيرا إلى أن الارتفاعات التي شهدتها الأراضي خلال السنوات القليلة الماضية لم تكن حقيقية ويتوقع أن تتراجع في أية لحظة وهناك مؤشرات بهذا التراجع، حيث تراجعت نسبة الطلب على الأراضي بشكل ملحوظ خلال الأيام الماضية لاسيما في الدمام (ضاحية الملك فهد) والخبر (العزيزية) وبقيق... وغيرها. وأشار أحمد سليمان إلى أن «المضاربة» أسوأ مصطلح عرفته السوق العقارية في تاريخها الطويل، فهي لم تكتف بإيصال أسعار الأراضي إلى أرقام فلكية فحسب بل ساهمت أيضا في تشويه معالم السوق وتحجيم النمو العمراني وألقت بظلالها على الحياة الاجتماعية عامة حيث بات امتلاك الأرض السكنية حلم أغلب الشباب وصار بناؤها ضربًا من الخيال.



جريدة اليوم

السبت

1431-03-27هـ

[ابو سعد الدلبحي]

الإرتفاعات الجنونية بسبب أزمة السكن و سهولة الحصول على قروض بنكية
اللى ملاحظه الشريطية هم سبب إرتفاع الأراضي سواء كان مساحتها صغيرة أو كبيرة ( الكبيرة تقسم لقطع صغيرة) وهي فرصة راغبي السكن وذوي الدخل المحدود لا يشتري آرض ولا يتعب نفسه بالبني يشتريها له البنك جاهزة ويقسط

[المرزم]

دبي-مكتب الرياض، عزالدين مسمح
رسم تقرير اقتصادي حديث صورة مشرقة للسوق العقاري السعودي مشيراً أنه وبفضل الإنفاق الحكومي المتزايد على البنية التحتية والقطاعات الحيوية يعد من أكثر الأسواق العقارية الخليجية ربحية، ما سيدر على الشركات المطورة للعقارات تدفقا ثابتا من السيولة، وهوامش ربحية جيدة، خاصة أن نسبة السعوديين الذين لا يملكون مساكن خاصة بهم ارتفعت لتصل إلى نحو 70 بالمائة من إجمالي السعوديين.
وأشار تقرير شركة المزايا القابضة حصلت "الرياض" على نسخة منه ، أن قرب إقرار العمل في أنظمة الرهن العقاري والتمويل التي دخلت مراحل متقدمة، بحسب مسؤولين سعوديين، ستعطي دفعا قويا للأسواق العقارية السعودية.
وقال التقرير الأسبوعي للمزايا القابضة إن العوامل الديموغرافية المفضلة، حيث يبلغ عدد الذين تقل أعمارهم عن 25 عاما حوالي نصف عدد السكان، بالإضافة إلى تراكم الثروة من عائدات أسعار النفط خلال السنوات الذهبية، تضاف إلى الرغبة السياسية التي يقودها خادم الحرمين الشريفين، تؤدي مجتمعة بالاضافة إلى عوامل سوقية أخرى إلى ابقاء عجلة التطوير العقاري في السعودية تدور بشكل دائم في قطاعات العقارات السكنية والتجارية والضيافة.
وفي السياق، توقعت دراسة أجرتها مؤخراً شركة بيت الاستثمار العالمي - غلوبال بأن يحافظ القطاع العقاري في السعودية على نسبة نمو تتراوح بين 5 و7 بالمائة حتى العام 2012 مدفوعاً باستمرار الطلب المحلي القوي على المشاريع السكنية وتزايد مشاريع التطوير التجاري ونمو قطاع الضيافة. في وقت تصدرت السعودية المركز الأول في حجم تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر في منطقة الشرق الأوسط وفقا لتقرير لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية والاجتماعية لغربي آسيا "الإسكوا"، إذ بلغ نصيبها العام 2008 نحو 38 مليار دولار، تركزت في قطاع العقارات وبنسبة 21 بالمائة، وصناعة البتروكيماويات 16 بالمائة، واستخراج الغاز والبترول 10 بالمائة.
وقال التقرير الأسبوعي للمزايا القابضة إن أهمية قطاع العقارات المتزايدة في الاقتصاد السعودي الضخم تبرز عند العلم أن مساهمة القطاع في الدخل القومي زادت عن 7.2 بالمائة خلال العام الماضي مقارنة بنسبة 6.8 بالمائة خلال العام 2004، وذلك في ضوء وصول حجم الاستثمارات العقارية في المملكة خلال 2009 إلى نحو 1.125 تريليون ريال مع توقعات بزيادة هذه الاستثمارات إلى 1.5 تريليون ريال خلال العام الجاري. وتقدر مساهمة العقارات بنحو 9.5 بالمئة من الناتج المحلي غير النفطي. ويتوقع أن ينمو النشاط العقاري في السعودية بمعدل سنوي 5.8 بالمئة.
وتقدر مصادر سوقية أن تعمل المملكة العربية السعودية على تنفيذ مشاريع تتجاوز قيمتها 2 تريليون ريال. وكشفت التقارير أن قطاع العقار والبناء في المملكة يوفر واحدة من أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في المنطقة، كما أن هناك ما يزيد عن 285 مشروعاً عقارياً بقيمة 260 مليار دولار يجري تنفيذها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية، عدا عن تلك التي نفذت بالفعل خلال السنوات القليلة الماضية. ويُشار إلى أن وزارة التجارة والصناعة، أكدت في وقت سابق، أن السوق تحتاج 5.4 ملايين وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2020.
وقال تقرير المزايا القابضة إن الطلب الداخلي أو المحلي على العقارات في السعودية يعد من أكبر محركات السوق العقارية في الخليج لاعتبارات تتعلق بمساحة السعودية وعدد سكانها، وهذا الأمر يبرز جليا عند العلم ان تقديرات حالية تشير إلى حاجة المملكة لبناء 1.5 مليون منزل جديد بحلول العام 2015 بهدف تلبية الطلب الناجم عن تزايد عدد السكان، الأمر الذي يعني بناء 250-300 ألف وحدة سكنية سنوياً. فيما اشار التقرير إلى أن تقديرات سوقية تشير إلى الحاجة الملحة لنحو 3 ملايين وحدة سكنية في السعودية لسد النقص ومواكبة الطلب المتوقع من السعوديين والمقيمين حتى العام 2040.
وبين التقرير أن الأوساط المختلفة في المملكة تنتظر بفارغ الصبر تفعيل قانون الرهن العقاري الذي يسهل على المواطنين تملك المساكن في الأماكن التي يرغبونها. وأوضح التقرير أن أهمية إصدار نظام الرهن العقاري تكمن في تمكين قطاع الأعمال من المساهمة في تسهيل تملك المواطنين لمنازلهم الخاصة، إضافة إلى دعم وتمويل الصناعات الوطنية خاصة في ظل إحجام البنوك المحلية والأجنبية عن إقراض تلك الصناعات.
وكان تقرير متخصص صدر عن شركة جونغ لانغ لاسال العقارية، قال إن الرهن العقاري في السعودية سيعمل على إضافة نقاط إيجابية في السوق العقاري في المملكة. وبين أن النقاط الإيجابية تتمثل في أن الرهن العقاري سيكون الإطار الشرعي لمسألة الاقتراض، حيث يطبق الرهن قوانين الشريعة الإسلامية في التعاملات المالية مما سيساعد في ازدياد طالبي القروض وازدياد الطلب على السكن.
واشار التقرير الاسبوعي للمزايا أنه وفقا للتقديرات الرسمية، يبلغ عدد الوحدات السكنية المشغولة في المملكة 4.3 ملايين وحدة في العام 2007، منها نحو 50 بالمئة مملوكة للأسر التي تقطن وحدات سكنية مملوكة في حين يقطن الآخرون وحدات سكنية يوفرها صاحب العمل أو وحدات سكنية مؤجرة. ومع ذلك، يرى التقرير، أن المواطن السعودي لا يزال ينتظر العمل بنظام الرهن العقاري الذي يتوقع أن يكون الحل الناجع الذي سيفتح السوق على مصراعيه.
ويذكر أنه على الرغم من حجم التمويل العقاري في السعودية الذي بلغ خلال العام الماضي نحو 5 مليارات ريال، فإنه يبدو ضئيلاً قياساً إلى حجم السوق، فحسب بيانات صادرة عن مؤسسة النقد السعودية فإن تمويل العقار السكني كنسبة مئوية من إجمالي التسهيلات الائتمانية انكمش بنسبة كبيرة. إذ لم يتعد حجم الإقراض لهذا النشاط 14.9 مليار ريال، أي ما نسبته 2 بالمئة فقط من الحجم الإجمالي للقروض المصرفية الممنوحة للقطاع الخاص في 2008 التي بلغت 744.7 ملياراً حسب أرقام مؤسسة النقد العربي السعودي.
ويتوقع عقاريون أن يشهد التمويل العقاري قفزة كبيرة بعد إقرار النظام ليصل حجم التمويل المصرفي العقاري إلى نحو 100 مليار ريال مقارنة بأقل من 15 مليار ريال في 2008. ولفت التقرير الانتباه إلى أن السعودية تعمل على سن مجموعة تشريعات عقارية هي أنظمة التمويل العقاري والرهن العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ.
وتشير الدراسات الاقتصادية إلى أن السوق العقارية السعودية مهيأة في المرحلة المقبلة لتشهد انتعاشة كبيرة مع توافر المحفزات الاقتصادية في الاقتصاد السعودي وتوافر البيئة الملائمة لبناء مشاريع عقارية عملاقة تتواكب مع متطلبات السوق السعودية وتغطية الطلب المتزايد على نوعية المشاريع العقارية الملائمة للمرحلة المقبلة والعمل على سد احتياجات السوق من الوحدات السكنية والمكتبية وتوفير السكن الملائم والميسّر لكل فئات المجتمع.
ولذلك يرى تقرير المزايا القابضة أن السوق العقاري السعودي لا يزال يحتفظ بجاذبية قوية تغري المستثمرين وشركات التطوير لأخذ حصة ولو صغيرة من الكعكة العقارية خصوصا في ظل الركود أو التباطؤ الذي تعانيه الأسواق الإقليمية والعالمية الأخرى.


http://www.alriyadh.com/2010/03/03/article503394.html


لغة الارقام قد تكون اكثر دقة

تحاتي للجميع

[خلف القثامي]

الإرتفاعات الجنونية بسبب أزمة السكن و سهولة الحصول على قروض بنكية
اللى ملاحظه الشريطية هم سبب إرتفاع الأراضي سواء كان مساحتها صغيرة أو كبيرة ( الكبيرة تقسم لقطع صغيرة) وهي فرصة راغبي السكن وذوي الدخل المحدود لا يشتري آرض ولا يتعب نفسه بالبني يشتريها له البنك جاهزة ويقسط



كلام سليم

مثل شريطية اشبيليا


ينشاركون في فلل ثم يتقاسمون الربح بطريقه

مثل

اشتري ب 500 او 400 الف ريال كل ارض بواقع خمس قطع اراضي سكنيه


يعادل مليون ونص ثم يقوم ببناء واحده ويرفع اسعار الارضي الباقيه بحجة ان العقار ارتفع

ومع ذلك يتوهم الباحث عن ارض ان الاسعار تتجه للاعلى بشمل سريع

يقرر الشراء عن طريق البنوك او الشركات العقاريه بمبلغ خيالي يقدر ب مليون وثلاثمائه الف ريال

وهي لم تكلف صاحبها مبلغ 900 الف ريال بالارض والبناء بربح 400 الف ريال

حصل على قيمه ارض

وهكذا يتم الاستثمار ورفع الاسعار

وتبون العلم الاكيد

استغرب شخص يشتري ارض مساحتها 350 متر مربع بقيمة اكثر من مليون و200 الف ريال


وين عايشين في لندن والا موسكو او طوكيو :eek:

[ابن مشيب]

يا ليته ينهار
لا تلوموني
معقولة أحياء عادية صار المتر فيها 1000 ريال
يعني الأرض اللي مساحتها 500 تكلفك نصف مليون
وباقي قيمة البناء
وقيمة الأثاث
والله يعين


نتمنى ان يكون النزول لاضرر ولاضرار.


تحياتي

[خلف القثامي]

أوصت دراسة متخصصة أصدرتها غرفة الشرقية بضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من أثار ايجابية في إنعاش السوق العقارية ولما له من دور كبير في حل مشكلة السكن لدى الفئات ذات الدخل المحدود والمتوسط.
ورصدت الدراسة عددا من الآثار الايجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمتها إن إقرار هذا النظام سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري , وان الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزا في تطوير برامج البنوك و ابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري . إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء.. كما أن نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة .فضلا عن أن النظام يساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلا من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشاً نتيجة إقبال المواطنين على البناء .
وذكرت الدراسة أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من خمسين شركة في العام الأول لتنفيذ النظام , مما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين.. كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
وتخلص الدراسة إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم بخاصة إذا ما ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ .
وفي المقابل رصدت الدراسة عددا من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري حيث أن اندفاع المواطنين للحصول على القروض وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن وبالتالي قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية بخاصة في المدى القصير..وقد يؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري.
وأضافت الدراسة بأنه ووفقا لنظام الرهن العقاري فإن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي اﻟﻤﺨاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر, ومن شركة إلى أخرى. كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب, إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الايجابية للنظام من جانب آخر.
ونسبت الدراسة إلى إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول تقييمها لمشروع نظام الرهن العقاري وتوصلت إلى أنه برغم أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات، منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن نسبة( 40 %) من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن.

[ابن مشيب]

يعطيك العافيه..

والله العقارات لعبت فيناا كل يوم بارتفاع...

الارض اللي 60 الف وماتسوى الحين 200 واكثر...~


لاهنت ع الطرح


اعقتد في هذه الايام ام الـ200 لاتسوى هذه القيمة الان , فقد بدأ النزول في بعض المناطق.


تحياتي

[فهيد الايدا المورقي]

فالح الخزاعي ـ صحيفة الراصد

تتجه مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» لدراسة وضع السوق العقارية في البلاد، عقب إقرار نظام الرهن العقاري وتأثيرات الأسعار وحركة التداولات.

وتتوقع المؤسسة وفقا لصحيفة الشرق الأوسط حدوث تغيرات على السوق العقارية قبل وبعد تطبيق النظام الذي يتوقع أن يصدر قبل نهاية النصف الأول من العام الجاري 2010.

وقالت الصحيفة أن هذه الخطوة تأتي في وقت تراجعت فيه معدلات التضخم في السعودية خلال العام الماضي 2009 إلى مستويات بلغت نحو 5 في المائة خلال العام الماضي، مقارنة بمستويات التضخم التي قاربت 10 في المائة خلال 2008.

وبيّن متخصص عقاري أن المخاوف من إقرار الرهن العقاري تنصبّ في أمرين: الأول يتضمن المضاربة ، والأخرى تتمثل في ارتفاع أسعار المواد الخام للبناء.
وقال إن التمويل العقاري سيرفع من حركة السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، وسيزيد في حركة جميع قطاعاته، في ظل شح الحركة التي شهدها العام الماضي، التي تتمثل في وجود قروض عقارية تبلغ قيمتها 5 مليارات ريال (1.3 مليار دولار) في سوق تصل إلى 1.4 تريليون ريال (373 مليار دولار)، وهي النسبة التي لا تتوافق مع إمكانيات وحجم السوق.

ولفت إلى أن الرهن العقاري سيعطي مساحة أكبر لصندوق التنمية العقاري لتقديم قروض للطبقة تحت المتوسطة، في الوقت الذي سيعطى التمويل الموجه من المؤسسات والبنوك وشركات التمويل للطبقة المتوسطة وما فوق المتوسطة،

وذلك من خلال المزايا التي ستكون مصاحبة للرهن العقاري، ويفتح باب المنافسة على استقطاب أكبر شريحة من المستفيدين العقاريين.

[ابن مشيب]

اخي الكريم :

سأعطيك قرأتي بحكم تخصصي كمهندس معماري عملت مع العقاريين بكثرة

ولازلت اعمل هذه المشاريع وهي بكل صراحة تشهد الان ركود رهيب جدا جدا ,

الوضع السابق :

1-من فترة 1999 م بداية تحسن العقار حينما تحسنت اسعار النفط من 12 دولار الى

18 دولار وبداية المساهمات العقارية والتي فعلا كانت تدفع للعقار بقوة نتيجة توفر السيولة

بين المواطنين وزدهرت المساهمات العقارية قليلا في عام 2000 بعد ارتفاع سعر البترول ايضا من 18 الى 24 دولار.

2-من عام 2001 الى 2003 ارتفع العقار بنسبة 35 % وبدأت تكثر تداول العقارات ذات القطع الكبيرة
في الرياض وجدة والدمام وبدأت المضاربات عليها بصورة جنونية مع توفر السيولة بسبب عائدات ارباحالمساهمات العقارية خصوصا ذات المصداقية منها وبداء الناس ايضا يتهافتون للدخول في المساهمات العقارية من كل حدب وصوب .....!!! على الرغم من عدم نظامية اغلبها
وهنا نقطة ارتفاع الاولي التي مهدت الانطلاقة بالارتفاع من نسبة 35% الى 80% وحقية ان

من اسباب ارتفاع العقار في ذلك الوقت هو تدافع المساهمين العقاريين على الشراء بسبب نجاح المساهمات العقارية في جمع اموال من الناسو التي حقيقة رفعت الاسعار بطريقة لامنطقية اطلاقا
ودفعت الكثير من اصحاب هذه المساهمات في الدخول بمغامرات جنونية وبمضاربات وهمية من اجل
رفع الاسعار وتحقيق نسبة ربحية عالية جدا ..في هذه المساهمات .....!!!!

3- من عام 2003 الى عام 2005 م تقريبا ازدهر العقار ايضا وبداء العقار يون في تجارة القطع الكبيرة
مرة اخرى خصوصا مع توقف حرب امريكا على العراق وسقوط حكومة صدام حسين وبداية فكرة عصر جديد اثر ايجابيا (في تلك الفترة ) على العقار في منطقة الخليج اجمع .
ايضا شهدت هذه الفترة ارتفاع اخر بنسبة 40% وبدات المساهمات العقارية تزدهر والتي كانت هي
المحرك او المكانية الرئيسة في في ارتفاع العقار .
في عام 2004 2005 شهدت تلك الفترة تعثر المساهمات العقارية وبداية ظهور مشاكل لين المساهمين والملاك وايضا حدث مؤشر سيء للعقار وللمساهمات العقارية بعد ايقاف مساهمات جزر البندقية وكذلك ايقاف فكرة المساهمات العقارية الابترخيص ووضع ضوابط وشروط لها من قبل وزارة التجارة
وهذا سبب ايقاف شبه كلي للمساهمات العقارية (ماكينة ارتفاع العقار ).

والاسواء ايضا هو لمعان نجم سوق الاسهم الذي كان من فترة 2003 الى 2005 يعطي اربحا جنونية جدا
وبدا التبطيل الاعلامي الرهيب من الاعلام الذي دفع الناس للدخول بسوق الاسهم وترك العقار مما سبب
في توقف او ركودالعقار وبداية الارتفاعات الجنونية المؤشر لسوق الاسهم من 5000 الى 12000 الى ان وصل المؤشر الى 20000 نقطة والتي انتهت بانهياره عام 2006 م .


4-بدأت تلك الفترة التي اعقبت انهيار سوق الاسهم في الارتفاع القوي بنسبة 70% نتيجة ردة فعل الناس مما حدث من انهيار كارثي في سوق الاسهم وكان ارتفاع هنا نفسي اكثر منه عملي للسبب
الذي ذكرته لك سابقا ولكن حتى من عام 2006 الى عام 2008 كان هناك تذبب للناس وخاصة العقاريين
بين الاسهم والعقار وايضا يلاحض ازدهار المشاكل العقارية بين الناس والمساهمين الذين اخذو اموال الناس وتورطو في الاسهم .....ولكن ههذا لم يؤثر بشكل كبير على ارتفاع العقار نتيجة ثقة الناس المفرطة في العقار .

5-في عام 2008 ارتفع العقار مع بداية الغلاء العلمي الرهيب الذي اكتسح ارجاء الدنيا وارتفاع بنسبة 80% تقريبا في جميع اسعار قطع الاراضي واستمر هذا الارتفاع الجنوني الى كارثة الاقتصاد العالمية
في نهاية 2008 والتي ايضا شهدت انهيار العقار في امريكا والغرب وايضا بداية نزول العقار في دبي .
هنا توقف العقار في الارتفاع الا بشكل طفيف لايتجاوز 10% الى 15 % حتى وقتنا الحالي الذي ايضا
يشهد ركود وركود رهيب جدا جدا في تداول القطع العقارية الا فقط المستثمر الشخصي الذي له غاية
في عمل مسكن شخصي او عمارة تجارية خاصة وشهد ايضا افلاس عدد من العقاريين بسب كارثة الاقتصاد العالمي وايضا افلاسهم الرهيب في سوق الاسهم الذي نزل مؤشره الى ما يقارب 4000 نقطة . وحدث ضعف رهيب في السيولة بين العقاريين حيث توجد لديهم قطع الاراضي ولكن لايوجد مشتري الابعد جهد جهيد وهنا بدات الاسعار في النزول بنسبة 40% في القطع الكبيرة في شمال منططقة الرياض وايضا تشدد البنوك في توفير القروض العقارية للمساكن رغبة منها في الحفاظ على السيولة الموجودة لديها .


الوضع الراهبن :

او بالاحرى مالذي يحدث الان .....في العقار ...؟؟؟؟

الاجابة

التداول المضاربي في العقار ضعيف جدا

والاسواء ايضا هو ان العقاريين الذين يمتلكون الاصول

لايمتلكون سيولة كافية لمتويل مشاريعهم او لسداد تلك القروض والالتزامات المالية عليهم من البنوك والناس الذين ساهم معهم ..وهم يقعون تحت هذه الضغوط ما يحدو بهم لعرض اراضيهم للبيع باي ثمن للتخلص من المديونيات وتوفير السيولة ..وهذا بدورة سيهوي بالعقار لكثرة المعروض ....

والمشترين قلة جدا فهم اما مديون في الاسهم او لديه مشاكلة في تصريف عقاره الخاص

او متوقف ومتخوف ويراقب وهم الاكثرية .....!!!@@@

نستنتج مما سبق ان الارتفاعات الجنونية السابقةة اتت بسبب ماكينة المساهمات العارية
والمضاربات العقارية الوهمية او الفعلية بين العقاريين والشريطية كما يقال ......!!!!!
ولم تكن نتيجة حتمية للعرض والطلب من الناس والا فنحن الان نرى الان مئات الفلل التي عمرت وبنيت مثلا في حي اشبيليا
وغرناطة وقرطبة شرق الرياض والمشترين قلة جدا ..جدا ......!!!ولكم انة تسؤلهم تزوروهم بام اعينكم ....!!!


هل سيهبط العقار ...؟؟؟؟

الاجابة بكل تأكيد نعم ...

لماذا ..؟؟؟

1- لان الدولة الان في صدد انشاء مراكز مدنية او مدن جديد او تطوير مدن صغيرة لتوقيف الزحف السكاني الرهب على مدينة الرياضو جدة و والدمام
مما يعني ان العقار في تلك المدن ستوقف ولقد حذرت ايضا امانة جدة من نزول العقار لنفس السبب

2-توقف المساهمات العقارية والتي هي المحرك الاساسي في رفع العقارات .

3-بداية هجرة الناس من الرياض الى المدن الصغيرة والتي تشهد خدمات متطورة وتم احداث خدمات جديدة فيها والتي هي جميلة ومريحة للناس ولايوجد فيها زحام كما في الرياض او انتشار جريمة وخوف قلق من تزايد اخطار المدنية كما يحدث في الرياض ....وهذه المدن الصغيرة مثل شقراء المجمعه الدوادمي و حائل عنيزة والرس .والحفر والجوف وعرعر ..الخ حيث ان الدوله تشجع الاستثمار التجاري والصناعي هناك وتقوم بعمل الجامعات والمستشفيات والخدمات لكي تشكل مركز جذب اسكانية لتخفيف الضغط الرهيب على الرياض خصوصا ان الرياض اصبحت منطقة غير مرغبوبة الان للمحافظين .

4- سيكون الهبوط الاول للعقار بنسبة خمسين في المائة لمدة سنتين وبعدها سيعود العقار الى اسعار
عام 2004 تقريبا او ازيد قليلا .......!!!


هذا اجتهادي ...الشخصي ......!!!

ولكن من يتباع بدقه مسيرة ارتفاعلا العقار الا منطقية ...يؤيدني ......!!!
وانا اقوم باعداد الرد الذي تقرأونه والله العظيم اتصلت بواحد من مشاهير العقار
في شمال الرياض ايضا اكد كلامي بنسبة 200% وقال ان ا حدوث نزول كلبير في العقار قادم جدا وبقوة ...لامحالة ......!!!


اخوكم المهندس الادهم ابن وايل النجدي .....


بارك الله فيك , تحليل هندسي من المهندس الادهم :) , تعليق جميل ومثري للغاية , لاهنت على هذه المشاركة المفيدة.


تحياتي

[ابن مشيب]

انهيار وشيك لسوق العقار كما حدث في سوق الأسهم
تضخمت أسعار العقار في مدينة الرياض وربما في بقية مدن المملكة بشكل لم نشهد له نظير. فقد ارتفعت الأسعار بشكل مفاجئ وتضخمت حتى وصلت إلى أرقام خيالية
لاحد يستطيع أن يشتري فيها .


كان الموضوع قبل النزول , وفي هذه الايام نشاهد النزول وفي طريقه للانهيار إن شاءالله:)


تحياتي

[الادعاصم@]

يتضح جليا انا العقار سينزل
حتى بعض الاراضي التي كانت لا تباع بيعت هذه الايام لتصريف تماما كما حصل قبيل نزول الاسهم

[روقي الجمش]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


بتاريخ 11 / 4 / 1431 هـ تجولت في شمال الرياض وخاصة في مخططات النرجس ، ومخطط القصور ، والأمانه ، وعين قرطبه ، والمونسية ...
والتقيت ببعضاً من أهل المكاتب العقارية وكانت جولتي لجس النبض في تلك المخططات وما مدى ذلك من أرتفاع في الأسعار .
أغلب مكاتب العقار تربطني بهم مصالح في البيع والشراء منذ فترة طويلة ، علما ً بأن بعضاً من أصحاب المكاتب قد رحل وقفل مكتبه .. وما أعلم ما سبب ذلك لأني لم ألتقي معه وأسأله . ولكن يبدوا أن أرتفاع الأسعار وتضخمها جعلهم يتركون تلك المخططات ويتجهوا إلى أخرى ، ربما تكون أقل أسعار من السابقة والتي شبه البيع فيها متوقف وهذا ما نقله لي أصحاب العقار ومن التقيت بهم . وهم الآن يعانون من الركود الكبير .

التوقعات :
ــــــــــــــــ

العقار في نزول ولكن بشكل بطيء والعرض يفوق الطلب وما شاهدناه من العرض شيء ينبيء بنزول كبير شقق وأراضي وفلل معروضه للبيع ، ولكن الشراء شبه متوقف والحركة القليلة قي العقار هو بعضاً من التجار يقومون بتدويره فيما بينهم ويحالوا أن يظهروا أن فيه بيع ولكن هذا ليس صحيح وهذا ما استخلصته من تجاربي السابقة وجولتي والتي أحببت أن أنقلها لكم .
وأبشكرم أن فرج الله قريب . وأن تكون الأسعار في متناول الجميع . هذا ما شاهدته في جولتي على تلك المخططات .

وما توفيق إلا بالله .

وصلى الله على نبينا محمد .



تقبلوا تحياتي / روقي الجمش .

[ذيب السبايا]

والله معاد ندري وش الصح وش الغلط

[الرومي]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


بتاريخ 11 / 4 / 1431 هـ تجولت في شمال الرياض وخاصة في مخططات النرجس ، ومخطط القصور ، والأمانه ، وعين قرطبه ، والمونسية ...
والتقيت ببعضاً من أهل المكاتب العقارية وكانت جولتي لجس النبض في تلك المخططات وما مدى ذلك من أرتفاع في الأسعار .
أغلب مكاتب العقار تربطني بهم مصالح في البيع والشراء منذ فترة طويلة ، علما ً بأن بعضاً من أصحاب المكاتب قد رحل وقفل مكتبه .. وما أعلم ما سبب ذلك لأني لم ألتقي معه وأسأله . ولكن يبدوا أن أرتفاع الأسعار وتضخمها جعلهم يتركون تلك المخططات ويتجهوا إلى أخرى ، ربما تكون أقل أسعار من السابقة والتي شبه البيع فيها متوقف وهذا ما نقله لي أصحاب العقار ومن التقيت بهم . وهم الآن يعانون من الركود الكبير .

التوقعات :
ــــــــــــــــ

العقار في نزول ولكن بشكل بطيء والعرض يفوق الطلب وما شاهدناه من العرض شيء ينبيء بنزول كبير شقق وأراضي وفلل معروضه للبيع ، ولكن الشراء شبه متوقف والحركة القليلة قي العقار هو بعضاً من التجار يقومون بتدويره فيما بينهم ويحالوا أن يظهروا أن فيه بيع ولكن هذا ليس صحيح وهذا ما استخلصته من تجاربي السابقة وجولتي والتي أحببت أن أنقلها لكم .
وأبشكرم أن فرج الله قريب . وأن تكون الأسعار في متناول الجميع . هذا ما شاهدته في جولتي على تلك المخططات .

وما توفيق إلا بالله .

وصلى الله على نبينا محمد .



تقبلوا تحياتي / روقي الجمش .


عندي اضافة عى تعليقك الكريم.
قبل شهر من الان نفذ بيع اراضي في مخطط الخير بسعر 220 الف ريال قبل اسبوع حد اراضي مجاورة بنفس المواصفات بسعر 165 الف ريال ولا يوجد شرا اوطلب .

[ابن مشيب]

جريدة المدينة- الاثنين 11صفر 1429هـ



عبدالسلام البلوي - الرياض


كشف وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف عن توجّه الوزارة إلى فرض زكاة على الأراضي المعدّة للتجارة وأن هناك دراسة لدى الوزارة وهي في مراحلها الأخيرة.


وازيدك من الشعر بيت , هذا خبر جديد قد يسهم في نزول العقار , وهو:

عاجل ( متابعات ) -

تشرع 5 لجان حكومية برئاسة وزارة الشؤون البلدية والقروية وتضم في عضويتها وزارة الداخلية ووزارة المالية ووزارة الاقتصاد والتخطيط والهيئة العامة للإسكان في دراسة برامج الاقراض الحكومية المتعلقة بالاسكان بما يتواكب مع قرار تطبيق إحالة منح الاراضي السكنية التي كانت تنفذه وزارة الشؤون البلدية للهيئة العامة للاسكان لضمان حصول جميع المواطنين على مساكن. وبحسب مصادر نشرتها صحيفة المدينة فإن وزارة الشؤون البلدية والقروية وجهت تعميما لاماناتها وبلدياتها بمختلف مناطق ومحافظات المملكة لتنفيذ وتطبيق قرار مجلس الوزراء والذي صدر مؤخرا المتضمن ربط برامج المنح ببرامج اسكان تضمن حصول المواطن على مسكن من خلال تخصيص اراض للهيئة العامة للاسكان وفقا للاوامر السامية لتتولى الهيئة بناء وحدات سكنية مناسبة توزع على المواطنين بحسب الضوابط والاجراءات التي تضعها الهيئة. وأكد المصدر نفسه ان الاراضي التي ستشرع وزارة الشؤون البلدية والقروية في تخصيصها للهيئة العامة للاسكان سوف تكون ضمن المخططات الحكومية المعتمدة مع توفر جميع الخدمات لهذه المخصصات حيث سيتم توفير الخدمات من الميزانية أو فقا للائحة. يذكر ان تفعيل القرار المذكور والشروع في تطبيقه يعتبر بحسب المراقبين ايذانا بإنتهاء آلية توزيع اراضي المنح السكنية لذوي الدخل المحدود والدخول بمرحلة جديدة لتوزيع هذه المنح من خلال الهيئة العامة للاسكان التي ستشرع في توزيعها من خلال آلية جديدة مكتملة ببناء المسكن تساهم من خلالها في ازالة العديد من السلبيات التي كانت تطفو على السطح بالفترة الماضية من ابرزها تأخر توزيع المنح واستغلالها من قبل المنتفعين ببيعها مما ساهم في انتشار عدد المواطنين الذين لايملكون منازل حيث بينت الدراسات ان عدد السعوديين الذين يملكون منازل يقدر بـ 47 في المائة (أي نحو ستة ملايين مواطن ونصف المليون)، فيما بقي 53 في المائة من المواطنين مستأجرين أو ساكنين مع آبائهم (أي بنحو 7 ملايين سعودي) مقارنة بعدد المواطنين الإجمالي والذي يقارب 14 مليون نسمة.

المصدر

http://www.burnews.com/news.php?action=show&id=14070

[ولد المزاحمة]

من وجهت نظري اي مشروع يتجهه له الناس مع مرور الوقت يفشل والاسعار وصلت الى حد مبالغ فيه حتى البنوك الان لاتستطيع تغطية شرا العقارات بالنسبة لراتب الشخص المقترض بهذه الاسعار و لا احد يستطيع شرا اي قطعة ارض ولكن هي دورة مالية وقد سبق وان ارتفع العقار ارتفاع فضيع قبل 20 سنة تقريبا حسب ماذكره لي احد كبار السن حيث وصلت الى مبالغ خيالية ومن ثم عادت الى الاسعار الطبيعية .

[ابن مشيب]

العقار يسهوي قريباً .... والمسألة وقت فقط . والعرض خلال الأيام السابقة كثر .. والشراء قليل جداً . والجميع منتظر .
وإذا فرضت الزكاة على أصحاب العقار والمتجارون بها . سيكون لها مرود قوي على النزول . ولكن سيكون بالتدرييج . أسعار خيالية ولا أحد يتصورها أبداً .


تعليق جميل من عقلية ناضجة.


تحياتي

[ابن مشيب]

حتى في صلاة الجمعـه قبل إسبوعين خطيب الجامـع

حـذر الناس من الإنخداع عند سماع أن الأرض الفلانيـه بيعت بكذا وكذا و أن هذه لعبـة عقـار كما هي لعبـة الأسهم سابقـآ

اللهم لا تجعـل الدنيـا أكبـر همنـا

نسأل الله أن يصـرف عن المسلمين جشـع الطامعيـن ..


بالفعل هي لعبة عقار , لاهنت يافارس على التعليق.



تحياتي

[روقي الجمش]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته


جولتي الثانية بدأت يوم الخميس وبتاريخ : 23 / 4 / 1431هـ . وشملت مخطط نمار ومخطط الغروب لأسأل عن الأسعار في تلك المخططات ، والتقيب ببعضاً من أصحاب المكاتب العقارية وتجاذبنا أطراف الحديث عن السوق وتفاعله مع الأرتفاع والنزول .
الأفادة : الأسعار في ركود رهيب والزبون شبه معدوم ، مكتب عقاري ( س ) . أتجهت لمكتب عقاري ثاني ( ب) ، وقال رداً سريعاً يأخي خليها على الله الله يخارجنا بما تورطنا فيه ، يعني أفهم من كلامه أن السعر قد أصابه خلل وربما في نزول لم يتوقع .
أتجهت لمكتب عقاري ثالث ( ج ) . رد على سؤالي هل أنت زبون ولا تسأل عن مدى إرتفاع الأسعار ، فأجبته نعم زبون قال والله العظيم أن النزول ما يقارب الآن 40% ولكن لا يوجد بيع ولاشراء ، ولكن الإنهيار قادم لا محالة .
أتمنى أني وفقت فيما نلقت لكم و ما يدور حول أسعار المخططات وجس النبض وما أتضح من الركود في أسعار الأراضي والتي بلغت أرتفاعات هائلة قبل فترة وجيزة وخلال أشهر فايته .


تقبلوا تحياتي / روقي الجمش .

[الادهم ابن وايل النجدي]

لساعة - متابعات - الرياض :
كشفت جولة ميدانية أجرتها انخفاض أسعار الأراضي في عدد من أحياء الرياض نحو 30 في المائة، فيما حل الركود ببعض المخططات خصوصاً الواقعة داخل النطاق العمراني والتي لا تزال تقاوم التراجع بالنظر إلى تفوق موقعها. واعتبر مختصون في تسويق الأراضي أن أسباب تراجع أسعار الأراضي تكمن في توقف مستثمري العقار الذين وصفوهم بـ ''المتلاعبين''عن المضاربات التي كانوا يجرونها في السابق، واعتمادهم في الفترة الحالية على التصريف، إضافة إلى التخوف الذي ساد المستثمرين خلال الفترة الماضية من هبوط قوي للأسعار بالنظر إلى التضخم الكبير الذي حل بأسعار الأراضي، وترقب صدور نظام الرهن العقاري. وأضاف المختصون خلال حديثهم : أن تدني مستوى الملاءة المالية خصوصاً للمواطنين الراغبين في الشراء أسهم هو الآخر في ضعف حركة الشراء بشكل قوي، مرجحين في الوقت ذاته استمرار هذا التراجع خلال الفترة المقبلة بالنظر إلى قرب الإجازة الصيفية، وتزايد التخوف الذي يعززه تضاعف حجم العروض وقلة الطلب، وتوقع تحول السيولة عند بعضهم إلى سوق الأسهم على حد قولهم. واللافت للنظر بحسب سماسرة الأراضي هو قيام بعض ملاك الأراضي بتصريف مالديهم برأس المال، وبعضهم الآخر فضل التصريف بأقل من رأس المال في سبيل الخروج بأقل خسارة بالنظر إلى إرهاصات التراجع الكبير في أسعار الأراضي، وضمان عدم تكرار سيناريو سوق الأسهم. تقمصنا في بعض الأوقات دور الزبون نظراً لتخوف بعض المسوقين من الإدلاء بتصريحات صحافية، وحاولت أخذ المعلومة من مصادرها الأساسية في الميدان، مع تشديد بعضهم على عدم كتابة اسمه في التقرير، في الوقت الذي حاول فيه بعض المسوقين إخفاء حالة تراجع أسعار الأراضي واصفين الوضع بـ ''الركود''الطارئ، فيما يصف آخرون تلك الحالة بـ ''التصحيح''المنطقي.

الأسعار غير معقولة ناصر المسلم مالك مكتب المسلم العقاري غرب الرياض وتحديداً في مخطط نجم الدين وصف أسعار الأراضي خلال الفترة الماضية بـ ''غير المعقولة''بالنظر إلى المضاربات التي كان يجريها ''الهوامير''الذين يهدفون إلى الاستفادة من هذا الارتفاع، مؤكداً أنهم في الوقت الحالي يهدفون إلى تصريف ما لديهم من الأراضي تخوفاً من هبوط أقوى في الأسعار. وأشار المسلم إلى أن سوق الأراضي تعاني في الوقت الحالي عدم وجود طلبات شراء، وارتفاع حجم العروض بشكل كبير، إضافة إلى ثبات مستوى المضاربات على الأراضي خصوصاً في مخططات غرب الرياض، وهو ما اعتبره دافعا قويا للتوقف عن الاستثمار في الأراضي بالنظر إلى عدم وضوح الرؤية المستقبلية. كما رجح المسلم تحول السيولة العقارية باتجاه السوق المالية، تبعاً للتوقعات التي تشير إلى انتعاشة مستقبلية ستشهدها السوق ستسهم في عودة الاستثمار فيها بقوة، وهو الأمر الذي إن صح فسيعود بالأسعار إلى وضعها السابق بحسب المسلم. ولفت مالك مكتب المسلم إلى أن مخططات عريض و3020 نزلت فيها الأسعار ما بين 30 و40 في المائة، إلى جانب تراجع أسعار الأراضي حتى في شرق الرياض بالمستوى نفسه.وذهب المسلم في حديثه إلى أن التجار وكبار المستثمرين في الأراضي يحاولون في الفترة الحالية التخلص من الأراضي التي بحوزتهم والخروج ولو دون فوائد، مؤكداً أن السماسرة أو ''الشريطية''يعمدون إلى التوقف عن الاستثمار مباشرة في حال اتضح لهم عدم وجود مشترين. لكن المسلم أوضح أن بعض ''الشريطية''يعمدون إلى البيع حالياً، والشراء من الأسفل أي بسعر متدن مرة أخرى على غرار الطرق التي تتم في سوق الأسهم بهدف الاستفادة من الأسعار وإرجاعها إلى وضعها السابق من حيث الارتفاع. واقترح المختص في تسويق الأراضي فرض رسوم على المخططات الكبيرة التي يعمد ملاكها على إيقاف حركة البيع والشراء فيها بهدف المحافظة على مستويات الأسعار المرتفعة، مؤكداً أن تلك الرسوم ستسهم في دفع الملاك إلى بيع ما لديهم وبالتالي المحافظة على منطقية أسعار الأراضي في المملكة.

استغلال الارتفاع أبو سليمان أحد المستثمرين في الأراضي الواقعة غرب الرياض، وصف بعض تجار الأراضي بـ ''المستغلين''، مشيراً إلى أن بعضهم ممن لديهم مخططات وطلبات كبيرة بالإحجام عن البيع في فترة من الفترات بهدف المواصلة في رفع الأسعار، وفتح البيع بعد ذلك، إلا أنه أوضح أنهم صدموا خلال الفترة الحالية بإحجام مماثل من قبل المشترين بالنظر إلى الأوضاع التي تعيشها الأراضي أخيراً، ما اضطرهم إلى البيع بأسعار أقل من السابق بهدف تصريف مالديهم.

وأضاف أن عددا كبيرا من المستثمرين في الأراضي انسحب خلال الفترة الأخيرة، وخصوصاً عقب الإحجام الكبير في الشراء الذي واجهته السوق، معتبراً أن المضاربين بالأسعار باتوا يبحثون عن طرق استثمارية أخرى تحفظ لهم أموالهم بعيداً عن الخسارة وهبوط الأسعار بشكل قوي مستقبلاً والتي يتوقعها كثير منهم.من جهته، أفاد أبو عبد الله وهو من سماسرة العقار غرب الرياض بأن الركود الذي تعيشه بعض الأراضي التي تقاوم النزول في الفترة الحالية، سيلحق به هو الآخر تراجع في أسعارها خلال الفترة القليلة المقبلة، بالنظر إلى أن تفاقم حالة الخوف والهلع الذي أصاب المستثمرين ومتداولي الأراضي سيؤثر حتى في المخططات التي كانت مرغوبة في وقت سابق، وسيسهم في تراجع أسعارها.

الهوامير السبب محمد السبيعي أحد مسوقي العقار والأراضي في شمال الرياض وبالتحديد في مخطط العارض، أوضح أن هوامير العقار هم السبب الرئيسي في هبوط الأسعار، مشيراً إلى أن التصريف القوي الذي عمد إليه جزء كبير منهم ساهم في تراجع الأسعار، وزيادة المخاوف على أثر زيادة العروض.كما أوضح السبيعي أن كثيرا من الأفراد لديهم عوائق تتعلق بعدم توافر السيولة لديهم، إلى جانب عدم تمكنهم من استحقاق القروض، وهو ما ساهم في زيادة الإحجام عن الشراء والتأثير في المشترين بشكل مباشر. وأشار السبيعي إلى وجود اكتفاء ذاتي من قبل المستثمرين في الأراضي خلال الفترة الأخيرة، بالنظر إلى حركة الشراء القوية التي عمت السوق خلال الأعوام الماضية، مؤكداً أن أكثر الطلبات حالياً تتركز على الأراضي الصغيرة وخصوصاً مساحة 400 متر. السبيعي أكد وجود رغبات قوية من قبل بعض ملاك الأراضي والهوامير في بيع ما لديهم حتى بأسعار متدنية بهدف الخروج من دائرة الخسارة المستقبلية الكبيرة بحسب توقعاتهم واستباقاً لفترة الإجازة الصيفية التي تتراجع معها الأسعار بشكل كبير، مرجحاً استمرار نزول الأسعار في حال استمرت الأسباب المواتية لذلك خلال الفترة المقبلة.

الإشاعات تفاقم الوضع هزاع السويدي مسوق عقار وأراض شمالي الرياض في مخططات العارض، والأمانة، حاول التخفيف من حدة التوتر الذي أصاب حركة بيع وشراء الأراضي عندما وصف الوضع بـ ''الركود''الذي عم حركة التداول، مرجعاً السبب في تلك الحالة إلى الإشاعات التي تناقلها أفراد المجتمع بشكل قوي خلال الفترة الماضية والتي تشير إلى احتمالية تفاقم تراجع الأسعار خلال الفترة المقبلة.وأضاف أن الأفراد بدأوا في التوقف عن الشراء بهدف ترقب النزول الأكبر والاستفادة من الأسعار، لافتاً إلى أن سوق الأراضي شهدت قبل أقل من شهر حركة قوية في البيع والشراء لكنها سرعان ما بدأت في التراجع، الأمر الذي تسبب في كثرة العروض مقابل حجم متدن من الطلبات. وأبان السويدي أن معظم مستثمري الأراضي وخصوصاً ممن هم في الطبقة المتوسطة والراغبين في الاستفادة السريعة من ارتفاع الأسعار وتصريف ما لديهم، بدأوا أيضاً في البيع بأسعار متدنية خوفاً من تراجع أكبر.

النصيحة.. التأخر في الشراء أبو محمد من مسوقي العقار شمالي الرياض، فضل عدم ذكر اسمه، أو اسم مكتبه العقاري، أوضح أن المكاتب العقارية تفتقد في الفترة الحالية الزبائن، مشيراً إلى أن مكتبه قبل نحو أسبوعين كان ممتلئا بالبائعين والمشترين، أما الآن فقد توقفت الحركة بشكل كبير. خلال جلوسنا في مكتب أبو محمد وغيره من المكاتب الأخرى لم نلاحظ وجود مشتر أو بائع واحد، وهو ما يؤكد وجود حالة من الركود القوي الذي تشهده السوق العقارية، والترقب الذي يعم المجتمع. أبو محمد قدم لنا نصيحة بعد سؤالنا له: هل نشتري قطعة أرض الآن أم ننتظر؟ فأجاب قائلاً: أنصحكم بالتأخر قليلاً في الشراء لأن الأسعار ستهبط إلى ما دون المستويات الحالية. أبو طارق أيضاً من المستثمرين في العقار اتفق مع أبو محمد في مسألة التأخر في الشراء، مؤكداً أن جميع المؤشرات تنبئ بقدوم تراجع أكبر، واعتبر أهمها تخوف الناس، وعدم وضوح الرؤية المستقبلية.لكن أبو طارق أعتبر أن بعض التجار يرغب في الفترة الحالية في تصيد الأسعار المتدنية، بهدف الاستفادة منها في وقت لاحق، بالنظر إلى أن الاستثمار العقاري يعد من أبرز الاستثمارات التي تقل فيها مستويات الخطورة بالمقارنة مع الاستثمارات الأخرى.ولفت أبو طارق إلى أن بعض أحياء ومخططات في أطراف شرق الرياض تعاني حالياً من نزول أسعارها إلى النصف، وهو الأمر الذي يتزايد كلما ابتعدت المخططات عن حدود العاصمة - على حد قوله.

3 أسابيع من الركود
أبو مشاري مسوق عقاري شرقي الرياض، فضل عدم ذكر اسمه، أوضح أن حالة من الركود عمت حركة البيع والشراء في الأراضي منذ ثلاثة أسابيع، خصوصاً على الأحياء التي تقع داخل نطاق العاصمة، مشيراً إلى أن استمرار تلك الحالة سيتسبب في نزول الأسعار فيها خلال الفترات المقبلة. وأضاف أن المخططات الواقعة شرقي الرياض خارج النطاق العمراني أصابتها انتكاسة في الأسعار بشكل قوي، وانخفضت أسعار بعضها إلى نحو 30 في المائة، متوقعاً استمرار تراجعها خلال الفترة المقبلة. وأوضح أبو مشاري أن مخططات المنح من أكبر المخططات التي تراجعت فيها الأسعار، معتبراً أن التصاريح الإعلامية التي أطلقها بعض المسؤولين الحكوميين أسهمت هي الأخرى في التراجع وزيادة مخاوف المستثمرين، بالنظر إلى أن بعض تلك التصريحات أشارت إلى أن الجهات الحكومية غير ملزمة بتوفير خدمات البنية التحتية لتلك الأراضي.وأقر أبو مشاري بأن أسعار الأراضي وصلت في الأعوام الماضية إلى أرقام خيالية لم يكن أحد يتوقعها، وأنها الآن تحاول تصحيح وضعها في ظل ترقب المجتمع لما قد يحدث مستقبلاً.حسن الشهري من مسوقي العقار شرقي الرياض أبان أن معظم تخوف الناس يكمن في ترقب صدور أنظمة جديدة ومنها الرهن العقاري، مؤكداً أن شركات التمويل والبنوك انخفضت لديها طلبات التمويل بقوة خلال الفترة الأخيرة بسبب إحجام الأفراد عن الشراء، وعدم وضوح الرؤية المستقبلية للعقار في المملكة.

تراجع الصفقات العقارية أجرينا رصدا للصفقات العقارية المنفذة خلال الأسابيع الثلاثة الماضية التي اتضح معها تراجع واضح في حجم الصفقات بدأ تدريجيا بنحو نقطتين إلى أن وصل إلى نحو 15 في المائة أخيراً، وهو ما يؤكد وجود حالة من الركود سابقاً تبعــــها تراجع الصفقات المنفذة على الرغم من ارتفاع القيمة الإجمالية للصفقات في بعض الأسابيع.ويرى مراقبون أن ذلك مؤشر قوي لاستمرار التراجع خلال الفترة الــــمقبلة، في ظل تواصل العوامل المؤثرة في حركة الأسعار، التي من أهمها تخوف وإحجام المستثمرين عن الشراء، والاقتراب من فترة الصيف التي تحل فيها الإجازة، وتضعف حركة التداول.





تقرير من الاقتصادية

[ابن مشيب]

توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغا فيه. وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً حتى لا يلحق الضرر بالفئة الكبرى المتعاملة في السوق.

في مايلي مزيد من التفاصيل:

توقع مختصون في التثمين العقاري أن تنخفض أسعار العقارات في السعودية خلال السنوات الأربع المقبلة إلى نحو 50 في المائة بعد تطبيق نظام الرهن العقاري نظرا لأن الرهن سيعتمد على التثمين، وهو ما سيسهم في إعادة الأسعار إلى مستواها الحقيقي وفقا لتقييم المختصين الذين يرون أن الأسعار الحالية وصلت إلى حد مبالغ فيه.

واتفق المختصون على أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب بالدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، مبينين أن السوق لم تخضع في السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت تعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.

وأبان المختصون أن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية تصل إلى نحو 5 في المائة، داعين القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة على أن يتم تطبيق ذلك تدريجياً.

وأوضح عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن التثمين العقاري هو تقنين القيمة وإعطاء العين المراد تثمينها قيمتها الفعلية في وقت التثمين لها، سواء كانت تلك القيمة للإيجار أو البيع أو الرهن، مشيراً إلى أن التثمين العقاري له فوائد عدة على القطاع بشكل عام، فالتثمين سيتمكن من إعطاء القطاع قوة وثباتاً، وسيبعده عن الشبهات والاهتزازات التي تنعكس سلبا على السوق العقارية خاصة إذا كان التقييم عشوائياً، الذي يخالف الأمر في حال كان التثمين حقيقياً، حيث سيتمكن حينها من إنصاف السوق العقارية من خلال توضيح القيمة المستحقة للعقار بعد دراسة موقع العقار وحضوره على الشارع وقيمة الأصول ونسبة الإهلاك والنظر في المبيعات المشابهة.


ويقول الأحمري الذي يعد أول رئيس لجنة تثمين عقاري في الغرف التجارية السعودية: «إن غرفة جدة هي أول من وضع باكورة التثمين العقاري في الغرف التجارية منذ نحو عامين ونصف، وإن البداية للبرنامج كانت عبر تشكيل لجنة عمل انبثقت عن اللجنة العقارية، ومن ثم قمت حينها بزيارة عدة دول أوروبية وأمريكية للاطلاع على تجارب المثمنين العقاريين الذين يعرفون بالمخمنين المحلفين هناك، وذلك من أجل النظر إلى المنهجية التي يتم من خلالها التعاطي مع تقدير أسعار أصول العقارات في تلك البلدان، ووجدت في البداية أن المثمن العقاري لا يمكن أن يحوز الترخيص اللازم لمزاولة مهنة التثمين إلا بعد أن يجتاز الدراسة على مقاعد الجامعة لمدة خمسة أعوام ومن ثم التخصص في مجال التثمين عبر الدراسة لمدة 24 شهراً»، مشيرا إلى أنه تمكن خلال زيارته تلك الدول من جمع أكبر قدر ممكن من المناهج التي يقوم بدراستها المثمنون العقاريون، ثم تم استخلاص ما يمكن أن يتفق مع الشريعة الإسلامية ومع الأنظمة والقوانين المعمول بها في المملكة ليتم اعتماده وتطبيقه من خلال الدورات التي كانوا يتوجهون لعقدها بعد أن تعاقدوا في أثناء رئاسة صالح التركي غرفة جدة مع أحد المعاهد الوطنية المتخصصة، الذي أسهم بدوره في الدفع بـ 500 مثمن عقاري حتى الوقت الحالي في السوق العقارية بينهم عاملون في هيئة النظر والدوائر الحكومية، بعد أن اطلع على الحقائب التدريبية التي تم تطويرها ليتمكن المتدرب من خوض مراحلها الدراسية البالغة خمسة أسابيع، والتي في حال تم اجتيازها يحصل المتدرب على شهادة اعتماد لمزاولة المهنة من قبل الغرفة التجارية الصناعية في جدة».

وأفاد الأحمري أنهم بدورهم في الغرفة التجارية قاموا بمخاطبة وزارة التجارة من أجل إلغاء صلاحية التثمين من السجلات العقارية التي كانت تمنح للراغبين في فتح المكاتب العقارية، وطالبوا بألا تمنح رخصة التثمين في السجل التجاري إلا للحاصلين على دورات في مجال التخصص، وهو الأمر الذي تجاوبت معه الوزارة وأسهمت في تنظيم المهنة، خاصة أن المثمنين غير المرخصين والمدربين من السابق كانوا يعتمدون في تقييمهم العقارات على مستويات الدخل، وهو ما أثر فعلاً على كثير من عمليات التقييم سواء كانت العملية تجرى لصالح النفع العام أو الخاص أو لإقامة المزادات أو للتحاكم بين المتخاصمين.

ويرى الأحمري أنه لابد أن يحصل المثمن العقاري في البداية على دورات متخصصة في مجال التثمين حتى يتمكن من مزاولة المهنة، ومن ثم على المدى الطويل تتم زيادة رفع المؤهلات العلمية المطلوبة، وذلك حتى لا تتأثر السوق أو العاملون فيها، خاصة أنه في السابق لم تكن هناك أي متطلبات علمية للحصول على السجل العقاري، سوى أن الراغب في الحصول على السجل يجيد القراءة والكتابة، وهو الشرط الذي ما زال مدونا حتى الوقت الحالي للراغب في الحصول على ترخيص مزاولة المهنة العقارية، لافتاً إلى أن من المفترض أن يكون المثمن العقاري حاصلاً على تعليم متقدم ليتمكن من متابعة الأسواق العالمية وتطورات الأسواق المجاورة ليواكب في أثناء مزاولته المهنة تلك المتغيرات.

وزاد الأحمري: «إن نسبة المكاتب العقارية في السعودية التي لا يحمل ملاكها شهادات علمية وهم فقط يقرأون ويكتبون تصل إلى نحو 5 في المائة»، داعياً القائمين على دراسة نظام التثمين العقاري في مجلس الشورى ومجلس الوزراء إلى أن يأخذوا في الاعتبار ضرورة وجود المؤهلات التعليمية للراغبين في مزاولة المهنة، وذلك حتى يتم تجنب ما حدث عندما رشح كثير من المناطق مثمنين عقاريين فيها يعملون على تقدير الملكيات المنزوعة لصالح النفع العام، وأن بعض من تم ترشيحهم لا يحملون مؤهلات علمية ويعتمدون على خبراتهم في السوق العقارية في ظل تجاهلهم المتغيرات الحديثة في الأسواق العقارية العالمية ومتطلبات العصر الحالي، الذين يمكن أيضا أن يتسببوا في حال وجود موظفين من الدولة مشاركين في لجان التقديرات على غير دراية بآليات التثمين أن يرفعوا تقارير للدولة يشوبها الخطأ في التقدير ما سيلحق الضرر إما بخزينة الدولة في حال تمت المبالغة في التقدير أو بمالك الملكية في حال تم تقدير ملكيته بأقل من سعرها المفترض.

وأكد الأحمري أن السوق العقارية قادرة على استيعاب نظام الرهن العقاري في حال تطبيقه، وأن تطبيقه خاصة في الوقت الحالي وبعد السماح للمستثمرين الأجانب للدفع باستثماراتهم وتوجيه بوصلتهم الاستثمارية نحو المملكة العضو في منظمة التجارة العالمية أصبح ضرورة، وذلك حتى يتم تمكين المستثمرين الأجانب والسعوديين أيضا من تقييم الأصول المستثمر فيها بشكل صحيح، وحتى لا نقع أيضا تحت مطرقة الحجة من المستثمر الأجنبي الذي سيتعامل وفقاً للأنظمة العالمية والمعايير الدولية بعيداً عن الاجتهادات في تقدير أصول ملكياته واستثماراته في المملكة التي لن يقبل فيها بالتقدير العشوائي وغير العلمي، مشددا على أن السوق لم تخضع من السابق لأي نظام تثمين علمي، وكانت يعتمد فقط على الاجتهادات والشائعات التي تتداول بين المواطنين والعاملين في القطاع.

وذهب الأحمري إلى توضيح مقولة «العقار هو الذي يمرض ولا يموت»، وقال: هذه المقولة بطبيعة الحال مقولة متعارف عليها من السابق، وكان الراغبون في دخول القطاع العقاري يقومون بوضع مدخراتهم في العقار ثم الانتظار عليها لفترات طويلة حتى يتضاعف المبلغ ومن ثم البيع برقم آخر يكون مرتفعاً عن القيمة الشرائية، والأمر الذي لا يدركه أولئك المودعون مدخراتهم في العقار أن أرباحهم تراوح بين 10 و50 في المائة، وأن الرقم الكبير الذي قاموا بالبيع به مقارنة برقم الشراء هو نفس رقم الشراء تقريبا ولكن اختلاف سعر الصرف والتضخم الموجود حاليا جعل الرقم مرتفعا»، مؤكدا أن الاعتماد الكلي على سوق العقار وادخار المبالغ فيه أمر تسبب في تضخم أسعار العقار وكذلك تسبب في عدم وجود تنوع في الاقتصاديات التي من شانها أن تعمل على زيادة الدخل القومي وكذلك توفير الفرص الوظيفية للشباب والفتيات.

وأبان الأحمري أن من إيجابيات تطبيق نظام الرهن العقاري في السوق السعودية، لجم التضخم في السوق العقارية الحاصل في الوقت الحالي، وتمكين المواطنين من الحصول على المساكن بأسعار مناسبة ومتوافقة علميا مع مجريات الأسواق سواءً كان ذلك بغرض التملك أو الإيجار، وأن من سلبيات عدم تطبيق النظام بقاء السوق العقارية في عشوائية ستتسبب في خسارتها لا محالة خاصة في ظل عدم وجود الأسس العلمية التي تمكن الراغبين في دخول السوق بشكل مقنن ونظامي، وكذلك سترتفع نسبة التضخم ما يجعل أمر تملك السكن حلماً لا يمكن تحقيقه للمواطنين من ذوي الدخل المحدود، كما سيمنع عدم وجود النظام الجهات المعنية في وزارة العدل من إقامة مؤشر عقاري قادر على تقدير القيمة السوقية للعقارات وفق مواقعها ونوعيتها، مستدركاً أن وزارة العدل ما زالت تعاني من القصور تجاه إنشاء المؤشر وذلك لعدم قدرتها على حصر الثروة العقارية في السعودية وكذلك لم تنه ما يتعلق بالتسجيل العيني، حيث إنها فيما لو تمكنت من وضع المؤشر ستتمكن بالتالي من الحد من المضاربات في السوق العقارية وكبح جماح التضخم جراء التدوير دون جدوى فيما يختص بإنشاء المساكن القادرة على الحد من الأزمة السكنية التي تعيشها المملكة.

وأفصح الأحمري أن تطبيق الرهن العقاري بالتوازي مع تطبيق قرار مجلس الوزراء بإيصال الخدمات إلى مخططات المنح سيجعل المواطنين قادرين على تملك الوحدات السكنية، الأمر الذي بدوره سيسهم في عودة أسعار العقار إلى أدنى المستويات وسوف تعود إلى أسعارها الطبيعية والحقيقية، كاشفاً أن تطبيق نظام الرهن يشكل خطراً كبيراً على رؤوس أموال المواطنين والمستثمرين الذين جازفوا ووضع رساميلها في سلة واحدة تمثلت في السلة العقارية، وأن نسبة المخاطرة الواردة في الوقت الحالي بنسبة 50 في المائة، وأن الهبوط في الأسعار سيكون تدريجياً بعد تطبيق النظام الذي هو بحاجة إلى ثلاثة أعوام لإجادة البنود فيه، ومن ثم تطبيق النظام فعلياً بعد أربعة أعوام منذ إقرار، مرجعا أسباب عودة الأسعار إلى وضعها الطبيعي إلى أن المثمنين سيعملون على تثمين العقارات وفقا لأدوات التثمين العالمية الأمر الذي سيجعل حقيقية دون مبالغة كما هو حاصل حاليا.

من جهته قال المهندس إبراهيم جوهرجي المقيم المعتمد من جامعة الدول العربية: «إن التقييم العقاري هو إيجاد القيمة السوقية العادلة للعقار بإحدى الوسائل العلمية المتبعة التي من خلالها يتم تحديد قيمة الأملاك العقارية للموقع محل الاعتبار، مشيراً إلى أن الفوائد علي القطاع العقاري عديدة، أهمها: الحفاظ على نسق السوق العقارية وقوامها الاقتصادي، ومراعاة الجوانب المالية ومعدلات نمو الاقتصاد الوطني مقارنة بحجم التدفقات النقدية.

وأضاف جوهرجي: «لكي يصبح الشخص مؤهلا لمهنة مقيم لا بد أن يكون إما صاحب خبرة في السوق العقارية تتعدى خمسة أعوام أو حاصل على شهادة بكالوريوس في تخصص الهندسة أو أي تخصص قريب من المهنة، إضافة إلى كلتا الحالتين يتوجب عليه الحصول على شهادة دبلوم أو دورة معتمدة متخصصة في منح شهادات للمقيمين العقاريين، ويشترط أن تكون معتمدة من أقرب جهة مختصة بتعيين المقيمين في الدولة (وزارة التجارة) حسب نظام المملكة»، مفيداً أن المقيمين ينقسمون إلى نوعين على الرغم أن البعض قد يرى أن هناك أربعة أنواع من المقيمين، إلا أن تصنيف المقيمين حسب نظام الولايات المتحدة يقسمهم إلى نوعين فقط: مقيم مرخص ويسمح له بتقييم عقارات اقل من 250 ألف دولار ويشترط توفر شهادة دبلوم أو دورة تدريبية مكثفة، والقسم الآخر خبير تقييم معتمد ويسمح له بتقييم عقارات بأكثر من 250 ألف دولار، ويشترط إضافة إلى ما سبق توفر خبرة سوقية إضافية مكتسبة تزيد على خمس سنوات، إضافة إلى تخطي عدد معين من تقارير التثمين في العام الواحد، إلى جوار تخطي اختبار للحصول على تصريح خبير.

ويرى جوهرجي أن السوق السعودية مستفيدة بشكل مباشر من تطبيق نظام التثمين العقاري، وأن في حال تم إقرار النظام وذلك لما يمثله التثمين من دور أساسي وفعال حيث يعد حجر الزاوية للمنظومة العقارية في أي نظام عقاري في العالم من الطبيعي أن يسهم في تحقيق أهداف السوق العقارية بما يتوافق مع نظام التقييم والأصول.

وأفاد جوهرجي أن التثمين سابقا موجود داخل القطاعات الحكومية وفي السوق أيضا، ويتعامل به المتعاملون في بيع وشراء العقار والتأمين والتعويض وتقسيم الأملاك, لافتاً إلى أنه ظهرت الفائدة - مؤخرا من خلال الأحاديث والندوات - المقامة من التثمين بشكل عام, ما جعل البعض يسعى إلى تحسين الخدمة التي يقدمها وفق متطلبات السوق، إضافة إلى وجود منافسة بسيطة بين المكاتب والمؤسسات الناشئة أخيرا.

وأبان جوهرجي أن الآثار الإيجابية لتطبيق نظام التثمين العقاري هي: تحقيق موازنة اقتصادية في قطاع العقار وأهم من ذلك عدم وجود أي هدر مادي نظير التضخم الاقتصادي الذي تحدثه العشوائية في السوق من خلال المبالغة في الأسعار أو خفضها، تفعيل العجلة الاقتصادية بشكل مميز واستقطاب الأموال وقطاعاتها لسوق آمنة مستقرة مبنية على ضوابط واشتراطات علمية سليمة، والحفاظ علي قيمة العملة المحلية، والأهم من ذلك معرفة وتصحيح وضع السوق وإمكانية الحصول على تقارير عن وضع السوق، وأما الآثار السلبية فهي عكس الإيجابيات بجوار الابتعاد عن النظم المتبعة دوليا في تفعيل عجلة النمو العقاري، مبيناً أن المنظومة العقارية تدور حول عجلة متصلة حيث يعد التثمين أحد تلك الصلات، فمن الصعب جدا تطبيق نظام الرهن دون الحصول على تقييم كما يصعب تمويل مشروع سكني دون الاستناد إلى تقييم عادل للقيمة.

وأوضح جوهرجي أن القطاع العقاري يحتاج إلى وقت ليتأقلم على نظام التثمين عند إقراره، مردفاً: «عندما نتحدث عن شيء موجود في الساحة العالمية ويتم تطبيقه لديك تحتاج بعض الوقت لكي تحكم على النتائج، فالصعوبة التي قد تواجه المثمنين هي التعريفة، وتختلف التعريفة من منشأة إلى أخرى حسب جودة ومقدار الخدمات التي تقدمها، ومن السهولة بمكان أن يتم التأقلم على أي نظام تود إضافته في أي سوق لكن أعتقد أن الصعوبة تكمن في محاربة الإشاعات والأخبار المغلوطة المنتشرة في عالم العقارات، فالمقيم العقاري الناجح هو الذي لا يتأثر بمنحى الإشاعات ويبعد أذنه عنها دائما، وهذا هو الوقت المناسب لتتم إضافة لمسة متوازنة إلى السوق العقارية السعودية».

وأردف جوهرجي: «إن الاقتصاد الوطني هو المستفيد الأول من تطبيق تظام التثمين العقاري وكذلك حركة الإعمار في المملكة، كما أن لتطبيق النظام آثاراً اجتماعية تتمثل في خلق فرص عمل جديدة وتوسع في رقعة الإسكان والامتداد التجاري المتوقع وتطور قطاع العقار الذي يعد أحد الأعمدة الأساسية الداعمة للاقتصاد الوطني»، مشدداً على أن تطبيق النظام يتوافق مع المصلحة العامة التي تفيد بضرورة تطبيق النظام خلال أسرع وقت ممكن، ومن ثم تصحيح بعض المشكلات التي تظهر عند الاحتكاك بالنظام واكتشاف أخطائه.

وعلى ذات الصعيد تابع المهندس عبد الباسط قارئ المتخصص في التثمين العقاري: «إن التثمين العقاري في واقعه هو التقييم العادل لسعر العقار من خلال الاعتماد على عوامل الجذب والوسائل العلمية الأخرى المتبعة دولياً، وأن التثمين سيعطي العقار قيمته الحقيقية دون أن يبخس سعره أو يبالغ فيه ما يجعل من التضخم سمة بارزة في القطاع، كما أن فوائده ستشمل قطاع العدل عند تقسيم التركات بين الورثة والتقييم بين المتخاصمين، وستشمل الفائدة الجميع دون استثناء سواء كان الغرض من التثمين لصالح شركات أو مؤسسات حكومية أو أفراد»، مشيراً إلى أن المثمن العقاري يجب أن يكون أميناً وذا خبرة وأن يكون المثمن حاصلا على دورة متخصصة في التثمين العقاري بغض النظر عن الشهادات العلمية في الوقت الحالي خاصة مع بداية تطبيق النظام.

وأفاد قارئ أن المثمنين الذين يعملون بواقع خبرتهم اعتمدوا على الدخول في تقييم العقار بغض النظر عن اتباع أكثر من أربع وسائل عالمية في التقييم متعارف عليها متمثلة في المبيعات المتشابهة وسعر التكلفة ورسملة الدخل ونسبة الدخل، مبيناً أن الأساليب العلمية لا يمكن للخبرة أن تطلع المثمن الذي يعتمد على خبرته عليها، كما أن هناك الجهات الحكومية والأفراد لا يطالبون بمثل هذه الوسائل العلمية التي تعد مهمة لعدم معرفتهم بها أو لعدم إدراكهم مدى جدواها التي من خلالها سيتحقق الإنصاف للجميع سواء المشتري أو البائع أو الجهة الحكومية أو الخاصة المنزوع لصالحها العقار.

وزاد قارئ: «السوق العقارية قادرة على استيعاب تطبيق النظام، خاصة أن المجتمع الآن التفت إلى المثمنين العقاريين وبدأ يرتاد مكاتبهم خاصة مكاتب أولئك المعتمدين بشهادات علمية في التخصص والمشهود لهم بالأمانة في المهنة، وأن ارتياد جميع شرائح المجتمع وقطاعاته الحكومية والخاصة لمكاتب المثمنين والاعتماد على آرائهم لم يأت إلا بعد أن شعروا بأن المثمن سيمنح القيمة الحقيقية والعادلة للعقار وأنه سينصف جميع الأطراف من خلال تحديد السعر الصحيح الذي يواكب السوق دون تضخيم أو إجحاف بحق طرف على الآخر».

ولفت قارئ إلى أن السوق العقارية على الرغم من أنها تعد إحدى أقوى الأسواق والقطاعات الاقتصادية في المملكة أنها غير متطورة وغير قابلة للتطور في ظل عدم وجود الأنظمة القادرة على ضبط إيقاع الحركة التجارية فيها، ويرى أن السوق عشوائية وبحاجة إلى القوانين والهيئات القادرة على ضبط وتحديد توجهاتها لتنعكس بالتالي بالإيجاب على الناتج القومي وعلى المستهلك الراغب في الحصول على السكن وعلى المستثمر الذي يبحث عن تحقيق الأرباح دون مخاطرة بالرساميل.


مقال مثري للموضوع , شكراً على نقله ياخلف.



تحياتي